一條關(guān)于“高周轉(zhuǎn)”的消息將碧桂園推向風(fēng)口浪尖。4月12日，有碧桂園內(nèi)部員工向媒體爆料稱，碧桂園連發(fā)三個(gè)內(nèi)部文件，要求提高加快三四五線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、報(bào)建速度、供貨速度。“設(shè)計(jì)當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)”“項(xiàng)目摘牌20天 后開工罰款”“3個(gè)月開盤有獎(jiǎng)”“大于7個(gè)月開盤撤職……”

針對(duì)網(wǎng)傳事件的真實(shí)性，4月13日，碧桂園方面未向記者作出正面回應(yīng)，但其表示，三個(gè)月開盤不是三個(gè)月交樓，快周轉(zhuǎn)不等于質(zhì)量差。

被指加速高周轉(zhuǎn) 41天開工撤職項(xiàng)目總

據(jù)碧桂園內(nèi)部員工向媒體的爆料，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)在集團(tuán)“高周轉(zhuǎn)”專題會(huì)上表示，“任何部門都要圍繞高周轉(zhuǎn)，為高周轉(zhuǎn)讓路”。

此外，該員工還爆出為了加速高周轉(zhuǎn)，碧桂園連發(fā)三份內(nèi)部文件，4月5日簽發(fā)的《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》和4月11日簽發(fā)的《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》以及《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。主要針對(duì)三四五線城市的項(xiàng)目總，并從投資、設(shè)計(jì)、人力、大運(yùn)營等提出許多具體意見。

依據(jù)網(wǎng)上流傳的文件截圖，主要內(nèi)容包括3個(gè)月開盤有獎(jiǎng)、設(shè)計(jì)當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)、土地獲取前40天開始前置設(shè)計(jì)工作、區(qū)域獲取地塊前應(yīng)充分評(píng)估地塊能否實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)等。

而針對(duì)項(xiàng)目總具體考核辦法是：摘牌即開工獎(jiǎng)勵(lì)20萬，每推遲一天獎(jiǎng)勵(lì)減少1萬，21天開工罰款1萬，以此類推，如果41天開工撤職。開盤工期小于等于3個(gè)月獎(jiǎng)勵(lì)20萬，3到4個(gè)月之間獎(jiǎng)勵(lì)10萬，4到5個(gè)月之間不獎(jiǎng)不罰，5到6個(gè)月之間罰款10萬，大于7個(gè)月撤職。

文件截圖流出后，業(yè)內(nèi)一片嘩然。對(duì)于文件中的獎(jiǎng)罰制度，有業(yè)界人士認(rèn)為頗為嚴(yán)格，主要爭(zhēng)議的問題是3個(gè)月能否開盤，從目前北京(樓盤)樓盤來看平均開盤時(shí)間至少是一年，3個(gè)月開盤在北京是可望不可即的速度。但由于碧桂園的項(xiàng)目集中在三四五線城市，周轉(zhuǎn)會(huì)相對(duì)快一些。

據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱：“快周轉(zhuǎn)的企業(yè)不可能再慢下來，如今在合伙人激勵(lì)機(jī)制下，無法達(dá)到更快周轉(zhuǎn)的目標(biāo)，又增加了新的獎(jiǎng)罰制度，只為更快。”

碧桂園：三個(gè)月開盤 不是三個(gè)月交樓

針對(duì)網(wǎng)傳事件的真實(shí)性，4月13日，碧桂園方面未向記者作出正面回應(yīng)，但其表示，三個(gè)月開盤不是三個(gè)月交樓，快周轉(zhuǎn)不等于質(zhì)量差。

碧桂園方面稱，“三個(gè)月開盤并不是三個(gè)月交樓?？熘苻D(zhuǎn)不等于質(zhì)量差，碧桂園有實(shí)力建又好又快又便宜的房子。因?yàn)楸坦饒@是集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化管理，是優(yōu)化、微調(diào)圖紙，不是重新設(shè)計(jì)圖紙。”

碧桂園相關(guān)人士表示，碧桂園的高周轉(zhuǎn)是建立在設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程工期、運(yùn)營等多方面全系統(tǒng)支持下的提速。其以碧桂園的SSGF工業(yè)化建造體系為例，指出其具有高品質(zhì)、高速度、低能耗等優(yōu)勢(shì)，能從工法、管理、技術(shù)和材料等方面全面提升開發(fā)速度，并全面提升產(chǎn)品質(zhì)量。“傳統(tǒng)裝配式建筑工期平均一層樓8天，SSGF體系為5天?；鶞?zhǔn)工期可以從700天縮短至400多天，以30層高層洋房為例，開工至交付的基準(zhǔn)周期由25.1個(gè)月縮短至15.8個(gè)月。”

而對(duì)于媒體報(bào)道提到，碧桂園一員工疑被指泄露前述信息，遭碧桂園通報(bào)處理一事。碧桂園北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“不清楚”。

觀察

“高周轉(zhuǎn)”房企背后的“隱憂”

實(shí)際上，“高周轉(zhuǎn)”在房地產(chǎn)行業(yè)并不新鮮。融創(chuàng)沖3000億，仍要考慮兼顧高周轉(zhuǎn)和增利潤;陽光城(000671,股吧)將自己打造成了高周轉(zhuǎn)、高杠桿、低成本的典范;閩系房企泰禾也在追求高周轉(zhuǎn)與高質(zhì)量的融合。

在多位專家眼里看來，降低資金成本是房企追求高周轉(zhuǎn)的重要原因之一。有專家分析稱，在房地產(chǎn)企業(yè)通過基金、債券進(jìn)行融資后，需要支付相對(duì)較高的利息，如果項(xiàng)目可以快速開盤，讓資金盡快回籠，企業(yè)就能將利息穩(wěn)定在可控范圍內(nèi)。

此外，隨著我國開啟房地產(chǎn)調(diào)控，一二線城市房地產(chǎn)政策收緊，房企將更多目光轉(zhuǎn)向了中小城市，一方面，房地產(chǎn)總體增量空間驟然減少，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也加劇白熱化，另一方面，房企比以往更需要保證現(xiàn)金流，一系列原因交織在一起，構(gòu)成了房企們周轉(zhuǎn)率加速的大環(huán)境。

在2017年，碧桂園總裁莫斌曾提出，當(dāng)年碧桂園全年銷售目標(biāo)要達(dá)到5000億元，這相比2016年實(shí)際銷售額增長62%。實(shí)際上，2017年碧桂園銷售金額5508億元，同比增長78.3%，確實(shí)達(dá)到了這一目標(biāo)。同年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2269億元，同比增長48.2%，凈利潤260.6億元，大幅增長126.3%。

不過與營收、凈利潤一同增長的還有高負(fù)債。在2017年年報(bào)中，碧桂園公布凈借貸比率，2017年為56.9%，2016年為48.7%，2015年為60%，2014年為57%，2013年為64.2%。而從借貸金額來看，2017年碧桂園借貸663.62億元，相比于2016年借貸397.06億元，同比增加了67.1%。

同花順i問財(cái)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍居高。截至2017年底，在134家房地產(chǎn)股票中，魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率93.96%，排名第一，而萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為83.98%，排名第12。如果按照碧桂園年中負(fù)債率來計(jì)算，公司在134只股票中可以排至前三。

分析指出，為了支持高周轉(zhuǎn)，在企業(yè)資金有限的情況下，就不得不高負(fù)債、高杠桿運(yùn)行，而一旦高周轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的樓盤沒有及時(shí)售出，轉(zhuǎn)成了高庫存，企業(yè)的資金鏈就可能斷裂，出現(xiàn)危機(jī)。

有專家表示，去杠桿、平穩(wěn)發(fā)展和瞄向三四線城市已經(jīng)成為了未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展趨勢(shì)，曾經(jīng)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)不少已經(jīng)開始著手降低負(fù)債率，確保資金安全。公告顯示，融創(chuàng)2017年底的凈負(fù)債率水平較2017年6月30日下降約60個(gè)百分點(diǎn)。2017年中期時(shí)，公司管理層就表示，融創(chuàng)未來要持續(xù)降低負(fù)債，希望2018年凈負(fù)債率降到90%，到2019年降到70%以內(nèi)。此外，泰禾也曾表態(tài)，通過低價(jià)拿地、大規(guī)模并購等方式，2018年要將負(fù)債率降到75%。

聲音

中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉：

求快不符合“工匠精神”

碧桂園求快的做法確實(shí)不太符合人們對(duì)于“工匠精神”的理解，但是碧桂園本身也有產(chǎn)品定位，對(duì)于三四五線城市的非豪宅項(xiàng)目，“工匠精神”不是企業(yè)優(yōu)先考慮的選項(xiàng)。目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模擴(kuò)張的焦慮，在一線和二線城市，受到政策限制，而中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)則更有發(fā)展空間，大型房企在這些城市也更有可能得到**的政策。面向中小城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需項(xiàng)目更追求快速開盤，在保證質(zhì)量可以通過驗(yàn)收且戶型不變的前提下，項(xiàng)目的外形對(duì)于剛需用戶的影響可能沒有那么大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：

高周轉(zhuǎn)下謹(jǐn)防質(zhì)量失控

對(duì)于高周轉(zhuǎn)的企業(yè)來說，需要有較好的城市布局，以對(duì)沖調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，還要有較好的營銷能力，進(jìn)而抓住市場(chǎng)行情。單純規(guī)模至上的思路，可能出現(xiàn)盲目定指標(biāo)、壓縮工期，可能會(huì)出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象，所以類似項(xiàng)目需要警惕質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，往往是欲速而不達(dá)。因此，高周轉(zhuǎn)下要做好各類成本把控和質(zhì)量把控問題。

亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存：

為降財(cái)務(wù)成本快速開盤

資金成本是碧桂園追求快速開盤的原因之一，雖然房地產(chǎn)較少向銀行貸款，但十分依賴基金、債券等融資手段，這些融資的利率有時(shí)可以達(dá)到7%-8%，如果房地產(chǎn)企業(yè)拿到項(xiàng)目的幾個(gè)月后就可以急速回款，會(huì)大大降低財(cái)務(wù)成本。

現(xiàn)在碧桂園布局已經(jīng)擴(kuò)展至全國，求快并不意味著房子的質(zhì)量不好，而是不斷地完全復(fù)制以前的開發(fā)模式，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)從前期規(guī)劃到最終開盤銷售可能要兩年，但碧桂園累積了大量經(jīng)驗(yàn)，這樣才能保證項(xiàng)目效率，從而為快速回款創(chuàng)造機(jī)會(huì)。