物業(yè)區(qū)域公共收益如何規(guī)范和監(jiān)管?物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)誰說了算?老舊小區(qū)整治應(yīng)涉及哪些內(nèi)容?16日舉行的市人大常委會(huì)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》[下稱“條例(修訂草案)”]立法聽證會(huì)上，20位來自街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、律師事務(wù)所等各界聽證陳述人，針對(duì)條例修訂草案中涉及的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題展開討論，提出建設(shè)性意見，這些觀點(diǎn)將寫入聽證報(bào)告，作為審議、修改條例(修訂草案)的重要參考材料。

拒交或侵占公共收益

建議懲戒物業(yè)企業(yè)

條例(修訂草案)第二十三條規(guī)定，物業(yè)區(qū)域的公共收益屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公示公共收益的收支情況。管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行審計(jì)的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審計(jì);公共收益不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理等。

湖北馬首律師事務(wù)所合伙人林昳韞說，對(duì)物業(yè)企業(yè)拒交、侵占公共收益、拒絕被審計(jì)的行為應(yīng)充分約束、有效懲戒。她建議，可采取上黑名單、交接完成前不得參與其他小區(qū)的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)等手段進(jìn)行懲戒。

武漢新康物業(yè)管理有限公司代總經(jīng)理張毅提出，條例(修訂草案)未明確公共收益可開支范圍，應(yīng)予以明確。他建議應(yīng)將“公共收益”用于單筆金額不大、發(fā)生頻率較高的小區(qū)日常公共維修項(xiàng)目上，更具可操作性。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

建議細(xì)化量化服務(wù)分級(jí)收費(fèi)

條例(修訂草案)第四十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房屋主管部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整。各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)償機(jī)制，制定并落實(shí)補(bǔ)貼政策等。

“物業(yè)收費(fèi)是否合理，要看服務(wù)內(nèi)容”，武漢市幸源雅城業(yè)委會(huì)副主任丁東湖說，小區(qū)環(huán)境整潔程度、樓道通暢程度、照明狀況等應(yīng)有分級(jí)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，只有將物業(yè)管理內(nèi)容細(xì)化、量化，才能制定分級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免物業(yè)企業(yè)與居民發(fā)生費(fèi)用糾紛。

“政府指導(dǎo)價(jià)也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，‘一價(jià)定終身’不符合市場規(guī)律”，武漢一品行物業(yè)有限公司董事長毛志遠(yuǎn)說，政府指導(dǎo)價(jià)在推動(dòng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展、解決物業(yè)服務(wù)糾紛中起到很好作用，為使政策法規(guī)更貼近實(shí)際，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)根據(jù)同期物價(jià)指數(shù)，每三年調(diào)整一次。

老舊小區(qū)整治改造

建議出臺(tái)全市統(tǒng)一補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

條例(修訂草案)第四十四條規(guī)定：市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制訂老舊住宅區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)進(jìn)行整治改造，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境。市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼等。

湖北萬澤律師事務(wù)所主任周靜雯指出，老舊小區(qū)的整治內(nèi)容應(yīng)包括環(huán)境綜合整治、房屋維修改造、配套設(shè)施完善、既有建筑節(jié)能改造以及保障性住房建設(shè)等方面。整治改造內(nèi)容應(yīng)以居民居住需要為中心，充分考慮老舊小區(qū)現(xiàn)狀、居民生活習(xí)慣等因素科學(xué)確定。

“老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，整治改造后，再次損壞比新小區(qū)快得多”，武漢眾治社區(qū)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)部負(fù)責(zé)人萬亞麒建議，應(yīng)制定改造設(shè)施設(shè)備維護(hù)機(jī)制，明確并落實(shí)維護(hù)管理費(fèi)用;同時(shí)，應(yīng)由街道、社區(qū)引導(dǎo)老舊小區(qū)成立物業(yè)自治小組，由居民自治和公益物業(yè)服務(wù)相配合，以減輕政府和公益性物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)，讓老舊小區(qū)得到長期優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

江漢區(qū)漢興街常二社區(qū)負(fù)責(zé)人華青認(rèn)為，目前，資金有限是老舊小區(qū)整治面臨的最大問題，各區(qū)對(duì)老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不一，容易造成發(fā)展不平衡。建議出臺(tái)全市統(tǒng)一補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，確保相關(guān)工作均衡推進(jìn)。