奶西上新，望京歡呼。畢竟奶西板塊的指導(dǎo)價(jià)都8萬(wàn)+了，望京未來(lái)的房?jī)r(jià)天花板似乎又多了一些想象力。

的確，站在東洲家園西側(cè)的來(lái)廣營(yíng)北路向南望去，遠(yuǎn)處清晰可見的高層建筑即是望京商圈。奶西板塊距離望京真是一步之遙呀。

(資料圖片僅供參考)

望京樾附近的來(lái)廣營(yíng)北路

即便如此，望京是望京，奶西是奶西，奶西只承接望京的外溢人群。既然奶西不能與望京劃等號(hào)，那望京樾的價(jià)格倒掛是不是假象呢？

成片開發(fā) 配套在規(guī)劃中

◆ 商超：大型商超基本沒(méi)有，附近的東洲家園有便民超市，據(jù)說(shuō)2022年3月剛開業(yè)；

◆ 交通：距離地鐵14號(hào)線善各莊站3.9公里，開車約8分鐘，公交939、869到善各莊站也要15分鐘；

◆ 醫(yī)院：附近無(wú)醫(yī)療資源配套，開車去最近的北京安世杰中醫(yī)門診部要16分鐘、去中國(guó)中醫(yī)科學(xué)院望京醫(yī)院要30分鐘；

◆ 教育：附近有芳草地國(guó)際學(xué)校、陳經(jīng)綸中學(xué)奶子房校區(qū)；

◆ 公園：距離奶?hào)|公園2公里左右，步行約30分鐘；距離朝來(lái)公園約3.9公里，騎行30分鐘；

望京樾的地理位置

順著芳草地國(guó)際學(xué)校(東洲校區(qū))往東走，就能看見望京樾地塊的圍墻。

從地圖上看，望京樾320地塊整體方正，與中建宸園318地塊僅一路之隔。目前，地塊已經(jīng)被圍起來(lái)，門口有保安。你猜得沒(méi)錯(cuò)，通通不讓進(jìn)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望過(guò)去，可以看見機(jī)器在工地作業(yè)。

望京樾西側(cè)的芳草地國(guó)際學(xué)校

望京樾地塊已被圍墻圍住

奶西板塊一直被炒得很熱，也是朝陽(yáng)區(qū)供地的重點(diǎn)區(qū)域。一方面，可以承接望京外溢人群，名正言順抱望京大腿；另一方面，整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃已出爐，屬“先規(guī)劃后開發(fā)”。

小財(cái)想說(shuō)，先規(guī)劃的好處是，你知道未來(lái)周邊都有啥配套，不過(guò)，具體什么時(shí)間落地其實(shí)也要靠等的。

崔各莊奶西村地塊整體規(guī)劃

從北京市規(guī)自委的文件來(lái)看，奶西板塊同期建設(shè)的道路共有兩條，一條是317地塊的橫向街坊一路，一條是中建宸園318地塊的縱向街坊二路。

與此同時(shí)，319地塊(位于320地塊的西北角)的托幼用地規(guī)劃為9班幼兒園。據(jù)小財(cái)了解，大概能容納250人左右，屬中型規(guī)模的幼兒園。

其他方面，望京樾320地塊的東南角有公交站；臨近來(lái)廣營(yíng)北路東側(cè)有1.39公頃的生態(tài)景觀綠地；29-315-2地塊為中小學(xué)合校用地，29-317-3地塊為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，29-317-4屬于綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，共計(jì)3.05公頃。

東洲家園馬路對(duì)面的爛尾商業(yè)

講真，除了這些待落地的新配套，目前望京樾周邊的配套約等于無(wú)，是那種肉眼可見的“荒蕪”，需要依靠望京商圈、新北苑商圈輻射。

小財(cái)知道，很多買房人想了解奶西商圈何時(shí)形成，但這真不好說(shuō)。因?yàn)橐?guī)劃先行僅是第一步，落地才是關(guān)鍵。

改善型項(xiàng)目廝殺激烈

根據(jù)地塊規(guī)劃要求，望京樾的容積率2.22、限高60米，總戶數(shù)762戶，樓棟規(guī)劃為5-18層的洋房與小高層。

主力戶型為102平三居、120平及155平的四居，三個(gè)戶型均為南向三面寬，分別為9.6米、10米、11.5米。

望京樾320地塊規(guī)劃要求

明眼人一看戶型就知道，望京樾和剛需客群基本沒(méi)啥關(guān)系，這是妥妥的改善盤。按照政府指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)/元計(jì)算，最小戶型的總價(jià)都要800萬(wàn)+。

既然主打改善，望京樾也盯上了阿里巴巴北京總部新園區(qū)這塊肥肉。該園區(qū)位于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)東路北側(cè)，靠近善各莊地鐵站西南口，預(yù)計(jì)2023年12月竣工并投入使用，據(jù)說(shuō)在北京的員工中有1.9萬(wàn)人要搬進(jìn)去。

雖然互聯(lián)網(wǎng)大廠已開始洗牌，但其購(gòu)買力仍是改善型項(xiàng)目競(jìng)相追逐的對(duì)象。這群人雖然還沒(méi)入園，但已被周邊多個(gè)新項(xiàng)目視為潛在購(gòu)買者。

例如，號(hào)稱“崔各莊四兄弟”的和光悅府、龍樾合璽、曉風(fēng)印月、望京養(yǎng)云，前三個(gè)項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)均是8.8萬(wàn)/平，望京養(yǎng)云7.04萬(wàn)/平。四個(gè)項(xiàng)目均主打改善，戶型以三居、四居為主。

“崔各莊四兄弟”的指導(dǎo)價(jià)及面積段

此外，望京養(yǎng)云和曉風(fēng)印月分別于2021年11月、今年6月開盤，截至9月22日，兩個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽率為58.60%、18.97%。

不得不說(shuō)，盡管互聯(lián)網(wǎng)大廠的購(gòu)買力還在，但區(qū)域內(nèi)扎堆的改善型樓盤正在相互廝殺。

小財(cái)觀察到，不同于剛需客群，改善客群并不著急上車，對(duì)產(chǎn)品力的要求自然也高，屬于拿著錢隨便挑的那類人。因此，他們的選擇真的不只是望京樾而已。

從產(chǎn)品層面來(lái)看，望京樾的勝算也不是很大。

以102平的三居戶型為例，曉風(fēng)印月三個(gè)臥室的面寬(從南到北)分別為3.2米、3米、3.2米，望京樾為3.2米、2.8米、3.2米；客廳的面寬，曉風(fēng)印月是3.5米，望京樾是3.6米。在客廳面寬接近的情況下，曉風(fēng)印月給足了三個(gè)臥室面寬，基本超過(guò)3米(包含3米)。

102平的三居

小財(cái)也注意到，望京樾主打科技住宅。對(duì)，和某知名府系的科技系統(tǒng)是一家公司，只是不知道科技住宅的噱頭能否讓望京樾在競(jìng)品環(huán)伺中跑快一點(diǎn)。

按照銷售的說(shuō)辭，望京樾有價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，其實(shí)不然。最近的二手房是大型回遷房小區(qū)東洲家園，二手房均價(jià)為5.7萬(wàn)/平，顯然與望京樾不具有可比性。

東洲家園

如果把望京沿著14號(hào)線北段一分為二，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，望京西的二手房均價(jià)為8.6萬(wàn)、望京東為8.9萬(wàn)。因此，望京樾的指導(dǎo)價(jià)也不會(huì)與以上區(qū)域形成倒掛，何況望京西與望京東均在五環(huán)以里，望京樾已是五環(huán)外。

往西看過(guò)去，北苑整體的二手房均價(jià)為8.3萬(wàn)，但項(xiàng)目層次不齊，因此，望京樾也不屬于價(jià)格倒掛。

圍觀價(jià)格倒掛的，都散了吧。

小財(cái)還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)信號(hào)，北京的第三批集中土拍朝陽(yáng)區(qū)并未供地，這也透露出朝陽(yáng)當(dāng)下的重點(diǎn)是消化庫(kù)存。雖然奶西臨近望京，但很難成為升級(jí)版的望京。畢竟望京的崛起有其偶然性，大量的產(chǎn)業(yè)入駐成為人口集聚的先導(dǎo)，進(jìn)而整體區(qū)域升級(jí)。

奶西板塊要崛起，需要產(chǎn)業(yè)北上，而產(chǎn)業(yè)的落地生根需要更長(zhǎng)的時(shí)間周期。嗯嗯，奶西或是望京外溢人群的最佳睡城。 (記者 張?jiān)銎G）

關(guān)鍵詞： 芳草地國(guó)際學(xué)校 來(lái)廣營(yíng)北