9月9日，穆迪調(diào)整中駿集團(tuán)控股有限公司(China SCE Group Holdings Limited，簡(jiǎn)稱“中駿”，01966.HK)的“B1”公司評(píng)級(jí)至B2，調(diào)整“B2”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)至B3。

實(shí)際上，自去年以來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)已集中調(diào)整了多家房企的評(píng)級(jí)，這其中，不僅包含優(yōu)質(zhì)示范民企，也包含金地、遠(yuǎn)洋等混改制企業(yè)。

(資料圖)

房企遭遇下調(diào)風(fēng)潮

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望達(dá)250余次。而穆迪今年6月報(bào)告稱，其在過(guò)去9個(gè)月對(duì)發(fā)行高收益?zhèn)闹袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了91次降級(jí)，創(chuàng)下新記錄。

從國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)的報(bào)告來(lái)看，對(duì)其未來(lái)銷量下滑，長(zhǎng)期融資渠道受損的擔(dān)心是所有房企的共性原因。然而，這樣無(wú)差別的下調(diào)，那些基本面向好、且在積極保住信用評(píng)級(jí)的房企更像是被大勢(shì)所牽連。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道報(bào)道，有業(yè)內(nèi)人士指出國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策環(huán)境改變的了解并不直觀，認(rèn)知有限，標(biāo)準(zhǔn)僵硬，導(dǎo)致原本以風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警為初衷的信用評(píng)級(jí)也出現(xiàn)了滯后與誤差。

在這一輪下調(diào)評(píng)級(jí)中，碧桂園、旭輝、中駿等尚未出現(xiàn)債務(wù)違約的房企都在下調(diào)名單之列，在資本市場(chǎng)引發(fā)關(guān)注。多家媒體認(rèn)為，海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和券商的報(bào)告為國(guó)際做空者提供了子彈。

值得注意的是，今年以來(lái)更多房企主動(dòng)退出了標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)。合景泰富在退出惠譽(yù)評(píng)級(jí)后表示，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)與預(yù)期過(guò)于悲觀，忽略了房企償付債務(wù)的努力。

此外，對(duì)于國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的作用如何，億翰智庫(kù)表示，三大機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)房企評(píng)級(jí)的前瞻性并不好，它往往要在風(fēng)險(xiǎn)事件即將發(fā)生甚至發(fā)生之后才會(huì)作出反應(yīng)。比起預(yù)警作用，評(píng)級(jí)調(diào)整更類似一種觸發(fā)式的結(jié)果。

對(duì)于機(jī)構(gòu)級(jí)下調(diào)的周期基本跟隨地產(chǎn)周期，也就是行業(yè)流動(dòng)性變化，億翰智庫(kù)認(rèn)為他們已背離風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警這一初衷，而是引發(fā)了并加劇風(fēng)險(xiǎn)的后果。在這種情況下，

對(duì)于投資者和購(gòu)房者而言，應(yīng)該更加理性看待行業(yè)的共性問(wèn)題，不能盲目迷信國(guó)際信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房企的判斷。

事實(shí)上，中國(guó)已開(kāi)始試行債務(wù)融資工具注冊(cè)或發(fā)行環(huán)節(jié)不強(qiáng)制評(píng)級(jí)的制度。日前，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部印發(fā)《全面推動(dòng)北京征信體系高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成新發(fā)展格局行動(dòng)方案》(銀管發(fā)[2022]7號(hào))，提及鼓勵(lì)轄內(nèi)地方政府平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)以及發(fā)債企業(yè)在境外融資時(shí)使用本土評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)服務(wù)；在中資美元債備案環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)發(fā)行人至少選聘一家本土評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企雖然被一些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)或券商降了級(jí)，但這并不會(huì)影響他們?cè)谥袊?guó)境內(nèi)市場(chǎng)的融資。相反，銀行的資金還可能向這類房企集中。

他認(rèn)為，中國(guó)政府一直在倡導(dǎo)銀行支持房企。從自身經(jīng)營(yíng)角度，銀行也需要把錢借出去。但現(xiàn)在能讓銀行放心的企業(yè)并不多。優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企并沒(méi)有違約紀(jì)錄出現(xiàn)，他們被調(diào)低評(píng)級(jí)，更多是因?yàn)闄C(jī)構(gòu)們對(duì)行業(yè)大勢(shì)不看好。這類房企，之后在境內(nèi)還是會(huì)有不少融資機(jī)會(huì)的。

“零違約”彰顯良好基本面

行業(yè)整體遭遇的流動(dòng)性危機(jī)，是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)無(wú)差別下調(diào)房企評(píng)級(jí)的重要原因。然而，相對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，碧桂園、中駿、旭輝等如今還保持“零違約”記錄的房企卻依然被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企，更多是被行業(yè)大勢(shì)所累。

以中駿為例，2022年，中駿集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略進(jìn)入第六個(gè)年頭。得益于“一體兩翼”戰(zhàn)略帶來(lái)的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，中駿在今年上半年依然保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中駿在今年上半年持續(xù)保持“三道紅線”零踩線，穩(wěn)居綠檔。其中，其非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.1倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，凈負(fù)債率為79.8%。

在行業(yè)深度調(diào)整之際，中駿在今年上半年，提前償還美元債和準(zhǔn)時(shí)回售公司債的系列動(dòng)作，成為了少有的保持境內(nèi)外市場(chǎng)“零違約”的民營(yíng)房企。這一點(diǎn)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，尤為難得。據(jù)國(guó)金證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年地產(chǎn)信用債違約率達(dá)26.47%，創(chuàng)出歷史新高。而這一數(shù)據(jù)在去年同期還不到10%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，下半年房企將迎來(lái)新一輪償債高峰期。在這樣嚴(yán)峻的形勢(shì)下，中駿合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)使得企業(yè)短期償債壓力變小，安全邊際不斷提升。

值得注意的是，在行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)的當(dāng)下，中駿在營(yíng)銷層面上半年完成銷售額325.81億元，位列行業(yè)28，展現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)韌性。就在剛剛過(guò)去的中秋假期期間，杭州中駿鼎湖未來(lái)云城約190㎡大平層首次開(kāi)盤售罄，杭州中駿鼎湖未來(lái)云城、合肥中駿世界城、北京中駿金輝未來(lái)云城等項(xiàng)目的熱銷，為企業(yè)提供了及時(shí)的現(xiàn)金流。

下半年，在融資端，隨著監(jiān)管的支持，房企尤其是民營(yíng)企業(yè)正積極拓展多樣化融資渠道，補(bǔ)充融資現(xiàn)金流。在這種情況下，以中駿為代表的穩(wěn)健派房企將迎來(lái)發(fā)展的新契機(jī)。

關(guān)鍵詞： 信用評(píng)級(jí) 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 融資渠道 中駿集團(tuán)