都市內(nèi)城濱水區(qū)由于交通的便利，曾是全球很多城市的發(fā)展引擎。但隨著設(shè)施陳舊老化和城市運(yùn)轉(zhuǎn)模式的轉(zhuǎn)型，它們逐漸退出歷史舞臺(tái)。城市也逐漸從大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)向以存量更新為主的新階段。

其中，水岸更新對(duì)城市空間的發(fā)展具有特別的意義。城市水岸再生，意味著水岸與內(nèi)陸腹地的聯(lián)動(dòng)，通過(guò)城市資源的再整合，重塑城市新形象，帶動(dòng)片區(qū)的整體升級(jí)。

上海黃浦區(qū)位于中心城區(qū)的“中心”，是黃浦江濱江游客最為集中的地區(qū)。但黃浦區(qū)的濱江空間并不只有外灘，沿黃浦江往南，還有上海來(lái)最大的碼頭片區(qū)，十六鋪；和上海本土工業(yè)的起點(diǎn)，江南造船廠。但長(zhǎng)期以來(lái)，這些濱水工業(yè)區(qū)內(nèi)云集了大量占地面積大又封閉的工廠和倉(cāng)庫(kù)，使得周圍的居民，有著長(zhǎng)年“臨江不見(jiàn)江”的生活體驗(yàn)。

【資料圖】

2010年前后，黃浦南部濱江的三處地區(qū)陸續(xù)進(jìn)行了更新，分別朝著三種不同的方向轉(zhuǎn)型——最南部的老盧灣區(qū)轉(zhuǎn)型為大體量博物館、展覽館集群；中部老南市區(qū)轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)園區(qū)集群；最北的老碼頭則是在小型倉(cāng)儲(chǔ)古跡上打造文旅商圈。

本期澎湃城市報(bào)告聚焦城市水岸更新的具體實(shí)踐，以黃浦南部濱江為例，通過(guò)實(shí)地調(diào)研，還原三處濱江段的更新脈絡(luò)、現(xiàn)狀特征與問(wèn)題，并探討濱水工業(yè)區(qū)如何通過(guò)城市更新重獲活力，成為未來(lái)文化、旅游、消費(fèi)的新節(jié)點(diǎn)。

黃浦區(qū)“老三區(qū)”與“一江一河十四五”規(guī)劃中五大功能區(qū)段位置的比較。底圖來(lái)源：規(guī)劃云（高德地圖）制圖：趙忞往昔貿(mào)易繁榮老碼頭，碰上世紀(jì)初“文創(chuàng)園熱”如果說(shuō)外灘的“萬(wàn)國(guó)城市博覽群”見(jiàn)證了開(kāi)埠至解放前上海國(guó)際金融業(yè)的輝煌，那么南外灘段則記載著上海因港而興的發(fā)展歷史，與民間自發(fā)形成的貿(mào)易繁榮。

南外灘區(qū)域是上海最早形成的城區(qū)之一，其董家渡一帶尤為繁榮。坊間傳說(shuō)一戶董姓人家在此用雙槳大船來(lái)回?cái)[渡，由此得名。董家渡的歷史可追溯至宋朝，作為黃浦江上的重要渡口，這里因碼頭而興盛，清朝時(shí)形容其“一城煙火半東南”。這里的路名——外咸瓜街、面筋弄、糖坊弄、鹽碼頭街等——即是曾經(jīng)工商業(yè)繁盛的烙印。

董家渡北部由于凸岸沉積，在民國(guó)時(shí)期形成了薄薄一層河岸，就是現(xiàn)在復(fù)興東路—董家渡一線碼頭和舊倉(cāng)庫(kù)建筑群，五個(gè)倉(cāng)庫(kù)所在的濱水沿岸，是連接著外灘和世博南浦大橋規(guī)劃區(qū)之間的“黃金水岸線”。在舊倉(cāng)庫(kù)建筑群的北面原是上海油脂廠，20世紀(jì)末21世紀(jì)初，隨著產(chǎn)業(yè)調(diào)整而被閑置。2002年，董家渡被定位為“全球卓越的金融都心”，由此啟動(dòng)了南外灘片區(qū)近20年的拆與建，其間泛海、中民投、安信信托等企業(yè)接連入場(chǎng)，又因資金問(wèn)題離場(chǎng)。

而老碼頭片區(qū)（舊倉(cāng)庫(kù)建筑群+原上海油脂廠）以工業(yè)遺產(chǎn)的名義保留了下來(lái)，在城市更新的浪潮下，面臨再一次新生。

1948年上海縣城和濱江“里馬路” “外馬路”——即現(xiàn)在的中山南一路和外馬路。圖片中心的輪渡為現(xiàn)在依然使用的塘董線，輪渡上方“大通公司碼頭”標(biāo)記處從外馬路向江心的突出片區(qū)，即為現(xiàn)在老碼頭景區(qū)濱江的五個(gè)倉(cāng)庫(kù)。底圖來(lái)源：上海方志，制圖：趙忞

老碼頭創(chuàng)意園（原上海油脂廠）和5個(gè)濱江倉(cāng)庫(kù)鳥(niǎo)瞰 圖片來(lái)源：黃浦區(qū)濱江辦21世紀(jì)初，從紐約、倫敦開(kāi)始，老廠房改創(chuàng)意園區(qū)的更新模式在全球風(fēng)靡。2002年，多倫多大學(xué)商業(yè)與創(chuàng)意教授理查德·佛羅里達(dá)著作《創(chuàng)意階層的興起》走紅，隨后，以老廠房改建創(chuàng)意園區(qū)，進(jìn)而吸引創(chuàng)意階層“回歸城市”，成為顯學(xué)。當(dāng)時(shí)觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉將帶動(dòng)城市文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)和其他生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的集聚和發(fā)展，從而讓城市在全球的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。在中國(guó)，“南M50，北798”文創(chuàng)園區(qū)代表格局也在這股熱潮下形成。

2007年，外灘南段的老碼頭也在此背景下完成了一輪翻修和功能調(diào)整，成為黃浦區(qū)傾力打造的上海灘創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的重要組成部分，上海油脂廠的舊址被改造為老碼頭創(chuàng)意園，是當(dāng)時(shí)上海著名的城市景點(diǎn)（3A級(jí)）。

在全國(guó)文創(chuàng)園發(fā)展的火熱階段，地產(chǎn)商或園區(qū)運(yùn)營(yíng)方在后期投入大量成本舉辦活動(dòng)，維持著園區(qū)的熱度與話題度，成為全國(guó)的普遍做法。老碼頭也不例外。2010年代前期老碼頭舉辦過(guò)很多藝術(shù)展覽活動(dòng)，并被評(píng)為2008年十佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以及2009年上海市工業(yè)旅游景點(diǎn)。

不過(guò)，老碼頭首次向文創(chuàng)園更新的時(shí)期，也是其所在地南市老城廂急速拆遷的十余年。

那時(shí)，地產(chǎn)商拼命囤地，又幾經(jīng)易手，將建設(shè)周期拉長(zhǎng)甚至空置十余年。曾在王家碼頭路拆建時(shí)去老碼頭創(chuàng)意園參加活動(dòng)的受訪者表示：“那時(shí)從小南門(mén)地鐵站下車，從王家碼頭路一路走來(lái)都是工地和圍墻，沒(méi)有歇腳或值得看的地方，修了很多年都沒(méi)有修好，走起來(lái)感覺(jué)好遠(yuǎn)啊”。

2007年，跟隨“創(chuàng)意階層”迅速打造的文創(chuàng)園區(qū)，周邊卻是建設(shè)周期十多年的工地，這讓老碼頭的更新像是孤立的項(xiàng)目，得不到周邊社區(qū)的支持，在城市的“邊緣”徘徊——當(dāng)時(shí)周邊的老居民已經(jīng)拆遷。

其實(shí)，這也是當(dāng)時(shí)全國(guó)老廠房改文創(chuàng)園的典型問(wèn)題之一：區(qū)位和周邊環(huán)境本就處于劣勢(shì)，聚攏不到人氣，更不可能承擔(dān)很多城市政府所期待的——用創(chuàng)意階層拉動(dòng)城市轉(zhuǎn)型的“重任”。

當(dāng)自下而上的商業(yè)化運(yùn)作失效，深港雙年展（UABB）的“盤(pán)活廢棄空間”案例則給出了另一個(gè)方向的答案——從2005年第一屆開(kāi)始，活動(dòng)就盤(pán)活了深圳多地的老舊廠房。值得注意的是，深圳雙年展靠的是深圳市規(guī)劃局在雙年展初期的強(qiáng)力介入，即自上而下的引導(dǎo)。

但老碼頭的首次更新方向并未踏準(zhǔn)區(qū)域的長(zhǎng)期規(guī)劃。2009年，上海提出建設(shè)外灘金融聚集帶，董家渡是南部核心。2013年，南外灘整體規(guī)劃啟動(dòng)建設(shè)。老碼頭創(chuàng)意園區(qū)和倉(cāng)庫(kù)的更新比南外灘的規(guī)劃早了6年，兩者定位出現(xiàn)偏差，一個(gè)是創(chuàng)意階層，一個(gè)是金融服務(wù)業(yè)。

更新十年后，老碼頭的運(yùn)營(yíng)逐漸蕭條，產(chǎn)生大量空置空間。

除去沒(méi)有契合政策定位外，老碼頭作為文創(chuàng)園自身也有一定問(wèn)題，澎湃研究所研究員調(diào)研與梳理后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)老碼頭第一更新失敗背后，還存在交通可達(dá)性與業(yè)態(tài)服務(wù)配套等缺陷。

首先，作為以消費(fèi)為主的創(chuàng)意園區(qū)，其常常被人詬病缺乏停車空間?！疤y停車了，找不到位置?！?014年左右曾經(jīng)在老碼頭創(chuàng)意園辦過(guò)家族聚會(huì)的雷明說(shuō)。

而對(duì)于主要靠地鐵出行，消費(fèi)習(xí)慣偏好創(chuàng)意市集、藝術(shù)文化展覽的年輕人而言，老碼頭距離小南門(mén)地鐵站太遠(yuǎn)了，要走十幾分鐘，穿過(guò)一個(gè)又一個(gè)的工地才能到達(dá)。

其次，在業(yè)態(tài)服務(wù)上，園區(qū)提供的服務(wù)與周邊后來(lái)建成的居民區(qū)并未產(chǎn)生緊密關(guān)聯(lián)，很難吸引到周邊居住區(qū)的居民頻繁來(lái)此消費(fèi)。此外，其消費(fèi)場(chǎng)景對(duì)于特地到訪的目標(biāo)客群也難以共鳴。一位2013-2015年間在老碼頭倉(cāng)庫(kù)群的高檔餐廳參與過(guò)單位新年聚餐的設(shè)計(jì)師表示：“感覺(jué)好多都是做宴會(huì)的，都是大圓桌，不在意掙散客的錢”。雷明也表示：“那時(shí)候菜品也沒(méi)有新意，來(lái)一次也就夠了?！?/p>

總體而言，首次更新的老碼頭因自身硬傷而無(wú)法自下而上“激活南外灘”，且又因?yàn)槔洗a頭“過(guò)早”地獨(dú)自更新，未踩準(zhǔn)后來(lái)政策的長(zhǎng)期規(guī)劃，也失去了自上而下的城市更新支持。最終在“一次更新”的十年之后，逐漸淡出了人們的視野。

鑫景濱江金融服務(wù)中心綜藝控股官網(wǎng)的濱江倉(cāng)庫(kù)群照片。 最左側(cè)碼頭后的工地便是綠地潮方（董家渡花橋），現(xiàn)已完工，綜合體部分也早已投入使用 圖片來(lái)源：黃浦區(qū)濱江辦“一江一河”濱江公共空間貫通，老碼頭再出發(fā)2017年至今，老碼頭進(jìn)入第二次更新之旅。

如今，南外灘金融辦公樓基本建設(shè)完畢，成為外灘金融集聚帶的“金腰帶”。據(jù)“上海黃浦”公眾號(hào)2023年初數(shù)據(jù)，這一區(qū)域已承載了3.3萬(wàn)多位白領(lǐng)。與此同時(shí)，老碼頭濱江的一串倉(cāng)庫(kù)終于因?yàn)楦叨宿k公樓宇的襯托而逐漸擺脫了“工地感”。

而老碼頭倉(cāng)庫(kù)群的二次更新，與“一江一河”濱江公共空間貫通戰(zhàn)略聯(lián)系在了一起——江邊倉(cāng)庫(kù)將首層部分空間打開(kāi)作為公共空間，可從外馬路直接穿過(guò)建筑走上濱江綠地，為建筑增加更多的通透性。

黃浦區(qū)濱江辦公室副主任姜澳米對(duì)澎湃研究所研究員表示：“沿江的休閑業(yè)態(tài)不能只有吃吃喝喝，也不能全被私人店鋪占據(jù)，讓市民難以抵達(dá)江邊。老碼頭濱江部分過(guò)去更新之后，往往一到五樓全是餐飲，廣告牌子很亂。因此我們部分移除了這些業(yè)態(tài)，把濱水空間打開(kāi)?！?。

濱江公共空間的貫通工程讓黃浦區(qū)將昔日生產(chǎn)岸線轉(zhuǎn)型為以公共空間為主的生活、生態(tài)和景觀岸線，實(shí)現(xiàn)從“工業(yè)銹帶”向“生活秀帶”的華麗蝶變。

至于老碼頭創(chuàng)意園的“二次更新”，則是圍繞海派建筑符號(hào)“石庫(kù)門(mén)”為基礎(chǔ)，進(jìn)行類型上的拓展與更替。負(fù)責(zé)更新的建筑事務(wù)所三益中國(guó)曾提到，它的目標(biāo)是回應(yīng)時(shí)代的新內(nèi)容，提倡“產(chǎn)學(xué)研展商”一體化概念，同時(shí)打造新場(chǎng)景：零售、展示到辦公，在一個(gè)空間里就能全部完成。

隨著空間改造，如內(nèi)部增加躍層loft等，也讓辦公場(chǎng)景年輕化了?，F(xiàn)在老碼頭創(chuàng)意園的目標(biāo)客群為創(chuàng)意工作者、小品牌商家、跨界自由職業(yè)者等，可以圍繞辦公這個(gè)核心功能，靈活開(kāi)展其它活動(dòng)，讓個(gè)體在交流空間產(chǎn)生互動(dòng)。

但澎湃研究所研究員實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在老碼頭在空間使用上還存在一些問(wèn)題。

首先，整個(gè)老碼頭創(chuàng)意園的空置率仍較高，例如一層本該當(dāng)作餐館和創(chuàng)意小店的空間，特別是最北5號(hào)樓的外側(cè)，只有瑞幸咖啡和一家企業(yè)尚在運(yùn)營(yíng)，其他一連串的咖啡館和創(chuàng)意小店已經(jīng)荒廢多年，門(mén)和鎖紛紛上銹。另一處本應(yīng)是商家最為活躍的沿街“正門(mén)”，則由于部分正在裝修，讓作為旅游景點(diǎn)的老碼頭看起來(lái)十分蕭條，很難吸引來(lái)打卡的游客。正門(mén)不明顯，再加上一層底商的實(shí)際出租率很低，人們對(duì)封閉的高層更難產(chǎn)生興趣。

其次，園區(qū)樓內(nèi)的動(dòng)線設(shè)計(jì)令人困擾。從商業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該設(shè)計(jì)出明顯的“正面”和“背街”，將游客流線和垃圾、貨運(yùn)線路分開(kāi)，讓游覽的體驗(yàn)更好。但現(xiàn)在內(nèi)部由于建筑體塊比較碎，有時(shí)一個(gè)餐館的后廚的對(duì)面就是一家兒童攝影機(jī)構(gòu)的正門(mén)?；蛘咭粭澖ㄖ囊粚?，四面都是窗戶，本可以做到每個(gè)櫥窗都成為店鋪的展示空間，但實(shí)際上卻是三面看都貌似是倉(cāng)儲(chǔ)或者備用間。

第三，老碼頭的業(yè)態(tài)匹配性有待提高。作為插入南碼頭金融“金腰帶”唯一還在正常運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)意園區(qū)，老碼頭創(chuàng)意園提供的服務(wù)似乎并不匹配其地段環(huán)境，未見(jiàn)商務(wù)向的中高端酒廊，只有石庫(kù)門(mén)改造的live house，路牌映入眼簾的是醫(yī)療機(jī)構(gòu)、家居、兒童攝影等社區(qū)向的業(yè)務(wù)，招商規(guī)劃顯得有些隨意。

“正門(mén)”部分的一層只有一家古董店正在營(yíng)業(yè)，其余的正在升級(jí)，顯得人氣不足 趙忞 圖

本來(lái)有趣的石庫(kù)門(mén)里弄，一層可以展現(xiàn)企業(yè)辦公，也可以設(shè)計(jì)成展示櫥窗，但只是簡(jiǎn)單糊住窗戶，反而更像是空置 趙忞 圖

從引導(dǎo)牌上（上南下北）依然可以明顯看到店鋪的變遷 趙忞 圖而且，老碼頭創(chuàng)意園作為重要的消費(fèi)節(jié)點(diǎn)，還面臨著與老倉(cāng)庫(kù)建筑群另一端的、距離不到600米的綠地潮方（董家渡花橋）的競(jìng)爭(zhēng)。在老碼頭的位置打開(kāi)外賣平臺(tái)，真正能夠“入眼”的餐廳、咖啡館都集中在綠地潮方?？梢?jiàn)，本該承擔(dān)金融白領(lǐng)和周邊居民日常吃喝消費(fèi)，或者提供比日常需求更有創(chuàng)意的老碼頭，卻在“普通的商業(yè)綜合體”綠地潮方的到來(lái)后，失去了競(jìng)爭(zhēng)力。

澎湃研究所研究員觀察到，由于更豐富的餐飲業(yè)態(tài)與市集廠牌，綠地潮方比老碼頭更能夠吸引人流。還值得注意的是綠地潮方的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，董家渡花橋?qū)⑸虡I(yè)綜合體與濱江綠地連通，因此無(wú)需如前往老碼頭創(chuàng)意園一樣，穿越車速飛快且寬闊的中山南路。

其實(shí)，對(duì)老碼頭來(lái)說(shuō)，綠地潮方的存在既是競(jìng)爭(zhēng)，也是啟示。從建筑形態(tài)引發(fā)文旅打卡上，二者能夠“各美其美”，但老碼頭并未發(fā)揮好自己的文化底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)，在業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)上也沒(méi)把握住周邊社區(qū)和辦公人群的剛需。

董家渡花橋連接濱江公共空間，從外馬路和中山南一路上越過(guò)，連接到綠地·潮方。圖中還能看到老碼頭5號(hào)倉(cāng)庫(kù)的一角 圖片來(lái)源：澎湃新聞如何微調(diào)扭轉(zhuǎn)早期不利因素老碼頭漫長(zhǎng)的更新，也是中國(guó)老廠房更新轉(zhuǎn)型中不斷探索與試錯(cuò)的縮影。

更新之初，全國(guó)對(duì)于城市更新背后政府的責(zé)任還不明確，創(chuàng)意園區(qū)更新更像是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的孤立事件，沒(méi)有與城市區(qū)域再定位結(jié)合起來(lái)。這樣，一個(gè)“孤立無(wú)援”的創(chuàng)意園區(qū)，自然很難吸引到足夠多的人氣，運(yùn)營(yíng)也艱難。

那個(gè)時(shí)候，一些地方的創(chuàng)意園區(qū)還肩負(fù)著“單點(diǎn)盤(pán)活整片區(qū)域”的試水任務(wù)。如果成功，再追加更大的投資；如果不成功，則及時(shí)止損。這也造成了許多園區(qū)的壽命甚至不到十年。

其實(shí)，即使是運(yùn)營(yíng)相對(duì)成功的園區(qū)，也隱含危機(jī)：前期的試水項(xiàng)目很可能與日后政府大規(guī)模城市更新的方向矛盾，如此一來(lái)，要怎樣調(diào)整呢？南外灘段的老碼頭現(xiàn)在就卡在了這樣一個(gè)尷尬的節(jié)點(diǎn)上。

目前，正在進(jìn)行“二次更新”的老碼頭仍存在著交通可達(dá)性、空置率、業(yè)態(tài)契合等問(wèn)題。但澎湃研究所研究員調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，老碼頭仍然具有改善這些早期不利因素的可能性。

澎湃研究所研究員曾就黃浦江濱江動(dòng)態(tài)熱力圖進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)黃浦濱江南外灘段在周五晚間呈現(xiàn)了在辦公樓宇周邊熱度退散更晚的特點(diǎn)，這意味著很多人傾向在下班之后就近先消費(fèi)，再回家。

這可能是老碼頭創(chuàng)意園和倉(cāng)庫(kù)群的一個(gè)機(jī)會(huì)，通過(guò)分析這類窄眾的消費(fèi)偏好，增加相應(yīng)業(yè)態(tài)，而在夜經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的當(dāng)下，亦能拉長(zhǎng)周五晚間的活動(dòng)時(shí)間，促進(jìn)夜間消費(fèi)。

同樣地，一定的空置率，也意味著有一定的“追加”空間。例如，倉(cāng)庫(kù)群一層開(kāi)放但空置的空間，可以用來(lái)組織市集、展覽、快閃等活動(dòng)，讓靜態(tài)的消費(fèi)“動(dòng)”起來(lái)，打出自己的品牌。更開(kāi)放的市集快閃與倉(cāng)庫(kù)群的高端餐飲并不沖突，而且錯(cuò)開(kāi)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，會(huì)讓空間的利用率更高。姜澳米記得，2022年江邊的一層空間曾舉行過(guò)一個(gè)為期一周的潮流藝術(shù)博覽會(huì)，吸引了一些年輕的潮男潮女。

至于被詬病的停車難問(wèn)題，則需要與濱江腹地聯(lián)動(dòng)。姜澳米表示，按照黃浦的建成空間密度，（停車問(wèn)題）只能向地下發(fā)展空間，建設(shè)地下停車場(chǎng)?！八晕覀?cè)诘貕K建設(shè)時(shí)先把地下出口留好，開(kāi)業(yè)了再把它貫通?！?/p>

老碼頭作為江邊和腹地的中間地點(diǎn)，在濱江公共空間貫通之后，要與其協(xié)同發(fā)展，不斷回應(yīng)市民需求，補(bǔ)齊基建和需求短板，最終才能成為南外灘段的活力中心。

城市更新不是一錘子買賣，老碼頭的二次煥新之路，仍將漫長(zhǎng)。

——————

本期澎湃城市報(bào)告聚焦城市水岸更新的具體實(shí)踐，以黃浦南部濱江為例，通過(guò)實(shí)地調(diào)研黃浦濱江老碼頭、世博城市最佳實(shí)踐區(qū)，與黃浦世博片區(qū)原D片區(qū)，還原三處濱江段漫長(zhǎng)的更新脈絡(luò)、現(xiàn)狀特征與問(wèn)題所在，并探討濱水工業(yè)區(qū)如何進(jìn)行城市更新，才能激發(fā)城市活力，成為未來(lái)文化、旅游、消費(fèi)的新節(jié)點(diǎn)。

--------------

澎湃城市報(bào)告，一份有用的政商決策參考。

由澎湃研究所團(tuán)隊(duì)主理，真問(wèn)題，深研究。用“腳力”做調(diào)研，用“腦力”想問(wèn)題，用“筆力”寫(xiě)報(bào)告。

(本文來(lái)自澎湃新聞，更多原創(chuàng)資訊請(qǐng)下載“澎湃新聞”APP)

關(guān)鍵詞：