清一色財經(jīng)8月25日訊近日，合景泰富集團發(fā)布公告顯示，該集團上半年預(yù)期凈虧損99億元以內(nèi)，而去年同期凈利潤約為4.35億元，同比下滑幅度之大令市場震驚。截至8月25日收盤，合景泰富港股下跌5.10%，報0.93元，本周合計下跌13.89%。

合景泰富集團境外多只美元債已發(fā)生實質(zhì)性交叉違約，目前在公開市場融資可能性很小，為了降低負債，公司以出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為主要手段，盤活資金流動性，但收效并不明顯。

相比合景泰富集團到期的債務(wù)，其三大主營業(yè)務(wù)持續(xù)下滑才是投資者應(yīng)該最需關(guān)注的因素，整體來看，僅靠兜售資產(chǎn)的方式完成債務(wù)償還不能持久，公司還需從其他方式化解高企的債務(wù)壓力。

(資料圖片僅供參考)

境外債違約成為壓垮合景泰富最后一根稻草

今年5月14日，合景泰富一筆于2024年1月到期的6.0%票息的優(yōu)先票據(jù)，未能在當(dāng)日兌付1.19億美元的本息，至此，苦苦支撐零違約記錄的合景泰富遭遇債務(wù)風(fēng)險。

圖：合景泰富集團6%N20260814美元債走勢圖

數(shù)據(jù)來源：Wind，清一色財經(jīng)整理

壓垮地產(chǎn)公司的“稻草”往往從境外債開始。8月25日，合景泰富一筆6%N20260814美元債，已跌至8美元。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2023年8月25日，合景泰富集團境外美元債共9只，存續(xù)金額合計約43.34億美元。一年內(nèi)到期的有3只，合計金額約17.95億美元。

早在去年，合景泰富(01813.HK)意識到流動性危機，并于2022年9月2日發(fā)布公告，對旗下2022-2023年即將到期的三筆境外美元債進行交換要約，延長債務(wù)到期期限；同時，對其2024-2027年到期的六筆美元債券開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。

交換代價為，每1000美元的2022年9月到期美元票據(jù)，其用2024年1月新票據(jù)本金總額950美元替換，另以現(xiàn)金償還本金50美元，同時給予投資者5美元獎勵金。每1000美元的2023年9月到期美元票據(jù)，其用2024年8月新票據(jù)本金總額1000美元替換，并給予持有人現(xiàn)金5美元的獎勵以及償付任何應(yīng)計利息。

在公告發(fā)布前后，公司還在積極“自救”，通過新增出售事項來提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，包括13億港元出售香港啟德給龍湖，3.71億元出售成都攀成鋼給香港置地。

然而從最終的結(jié)果來看，一切并不那么美好。在要約交換后的首期本息1.19億美元的償還上，合景泰富無力支付，并且，此前不久，該公司在2023年1月成功發(fā)行了7億元中期票據(jù)獲得了融資。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)減少，主營業(yè)務(wù)利潤下滑，入不敷出

通過觀察公司2022年中報和2022年年報中的變化，可以看到，在土地儲備方面，截至2022年6月30日，合景泰富旗下共擁有177個項目，擁有土地儲備共計權(quán)益建筑面積約1494萬平方米，總建筑面積約2062萬平方米，而截至2022年末，公司土地儲備（不含尾盤）的全口徑建筑面積為1,162.64萬平方米，相比半年前縮水了22.18%。銷售和收入方面，2022年，合景泰富預(yù)售額合計508.6億元，預(yù)售面積為256.7萬平方米；錄得營業(yè)收入為134.53億元，較2021年的238.45億元減少43.6%。

利潤方面，合景泰富的毛利潤是負數(shù)。對此，合景泰富解釋稱，是由于房地產(chǎn)項目做過減價促銷，加上車位及公租房等低毛利或負毛利的物業(yè)交付面積增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率降為-26.74%。

除房地產(chǎn)開發(fā)銷售以外，合景泰富另兩塊主營業(yè)務(wù)分別為酒店運營和物業(yè)投資。不過受居民商旅活動減少，商辦物業(yè)出租率和酒店入住率均有所下降。

圖：近年來公司主要板塊收入和毛利率構(gòu)成（億元、%）

數(shù)據(jù)來源：中誠信國際，清一色財經(jīng)整理

截至2022年末，公司總資產(chǎn)1998.84億元，資產(chǎn)負債率79.89%。公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)以銀行借款為主，其次為美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債，并輔以少量信托借款等。公司綜合融資成本同比上升0.2%，達到6.3%。

需要關(guān)注的是，2023年4月28日，公司未能按期償還合計2.12億元的銀行及其他借款，觸發(fā)若干長期附息銀行及其他借款折合人民幣311.63億元須按要求償還。此后，公司未在2023年5月14日贖回其于2022年9月份要約交換后的票據(jù)需于當(dāng)日強制贖回的首期本金及利息1.19億美元，構(gòu)成違約事件，同時其余存續(xù)美元債亦已交叉違約，公司正探尋境外債務(wù)的全面解決方案。此外，公司境內(nèi)公司債合計56.18億元將于2023年內(nèi)到期或到回售期。

中誠信認為，合景泰富當(dāng)前流動性緊張，公開市場融資可能性很小。

為降負債，合景泰富兜售資產(chǎn)

最近為了降低負債，合景泰富兜售項目的新聞也被投資者關(guān)注。

8月15日晚間，合景泰富連發(fā)兩份公告，將蘇州朗月濱河雅苑50%股權(quán)、蘇州明月濱河51%股權(quán)、杭州春來曉園50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方綠城中國，代價分別為5.17億元、3.78億元、11.77億元，總計20.72億元。

此次交易代價綜合考慮了項目公司資產(chǎn)凈值、信貸及債務(wù)總額、物業(yè)銷售率/去化率等因素。截至2023年6月30日，蘇州兩項目未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值分別為10.39億元、7.33億元，杭州項目資產(chǎn)凈值為23.5億元。

不過，合景泰富從上述交易中獲得的現(xiàn)金流補充極為有限。公告顯示，交易價款主要用來償付合景泰富對項目公司的貸款，其中朗月濱河雅苑的貸款為2.71億元，明月濱河為4.32億元，杭州春來曉園為12.13億元，合計19.16億元。蘇州兩項目的交易對價還將代償杭州項目3600萬元貸款。清償全部貸款后，此次交易價款剩余約1.56億元。

另外在今年5月12日，合景泰富還虧本甩賣了旗下上海兆景、上海錦怡100%股權(quán)出售給中國平安，總代價約7.5億元。按照2022年年末的公允價值來算，此次合景泰富凈虧損0.27億元。

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