前業(yè)主欠2萬物業(yè)費(fèi)，新業(yè)主遭停水催繳

法院：新業(yè)主沒義務(wù)支付前業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)需賠償停水損失

購買二手房剛?cè)胱讉€(gè)月，就遭遇小區(qū)物業(yè)強(qiáng)制停水，催交前業(yè)主拖欠了幾年的物業(yè)費(fèi)。岳陽的小佳(化名)最近遇上了糟心事，前業(yè)主拖欠了2萬多元的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司卻找她索要，甚至以停水來威脅。兩次停水后，小佳把物業(yè)公司起訴到了法院，要求賠償因停水造成的損失。近日，岳陽中院二審宣判該案。

購買二手房

被索要前業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)

2020年12月，小佳從胡某手中購買了岳陽市岳陽樓區(qū)得勝南路某小區(qū)房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。2021年6月26日，小佳開心入住，她不知道的是，從2017年7月1日起，該房屋就存在未繳納水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及滯納金的情況，累計(jì)欠費(fèi)已達(dá)兩萬余元。

物業(yè)公司多次向小佳催繳上述費(fèi)用，小佳認(rèn)為錢不是自己拖欠的，拒絕繳納。沒想到物業(yè)公司把她家水給停了，還不止停一次，小佳只能出去住酒店。多次溝通無果后，小佳將物業(yè)公司起訴至岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令被告立即停止侵權(quán)行為、恢復(fù)供水，公開書面道歉并承擔(dān)因停水造成的酒店住宿費(fèi)、交通費(fèi)等共計(jì)6000元。同時(shí)，重新計(jì)算自己2021年6月入住至今的水費(fèi)。

物業(yè)公司辯稱，案涉房屋供水正常，原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實(shí)及法律依據(jù)。

法院

前業(yè)主欠費(fèi)物業(yè)無權(quán)向新業(yè)主催討

岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院審理認(rèn)為，供水、供電合同的當(dāng)事人系業(yè)主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電，物業(yè)企業(yè)無權(quán)對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯姟?/p>

因合同具有相對(duì)性，原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來的買房者，新業(yè)主沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)。

此外，案涉房屋2020年12月11日過戶到小佳名下，過戶登記具有即刻對(duì)外產(chǎn)生公示效力的法律效果，也就是說，小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有權(quán)，自此開始的水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等由小佳承擔(dān)。因此，小佳應(yīng)從2020年12月11日起繳納案涉房屋物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等，前業(yè)主欠費(fèi)部分被告無權(quán)向原告催討。

最終，法院判決：物業(yè)公司恢復(fù)對(duì)案涉房屋的供水，賠償停水所致小佳經(jīng)濟(jì)損失1200元，并書面賠禮道歉。

一審判決后，物業(yè)公司不服提出上訴，岳陽市中級(jí)人民法院二審駁回上訴，維持原判。

法官

物業(yè)斷水?dāng)嚯姶呃U，需賠償相應(yīng)損失

法官介紹，《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條規(guī)定：物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān);產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。

業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)人為催繳物業(yè)費(fèi)，采取停止向業(yè)主供電、供水、供熱、供燃?xì)獾却胧?，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

關(guān)鍵詞： 購買二手房 前業(yè)主物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司 岳陽市岳陽樓區(qū)