每年的八月中下旬都是各上市企業(yè)半年報(bào)集中披露的時段，今年也不例外。除了各大房企快速增長的銷售額及銷售面積，房企手中緊握的巨額土地儲備也吸引了人們的目光。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，60家上市房企總土地儲備規(guī)模為226145萬平米，其中TOP榜單前十就占到了總儲量的60%，馬太效應(yīng)明顯。由此可以看出，房地產(chǎn)市場形成了一定的行業(yè)集中和資源的壟斷。“手上有糧，心中不慌”，越是大規(guī)模的地產(chǎn)商就越是重視土地的儲備。

如此巨額的土地儲備和高房價之間的云泥之判引起了輿論的熱議及揣測，讓人不自覺地把房企巨額的土地儲備和“捂盤”、“囤積居奇”這些市場投機(jī)行為聯(lián)系起來。

但筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)持有巨額的土地儲備是有其多方面的考慮的。“知人論世，以意逆志”。要更進(jìn)一步了解這種土地儲備形成的原因，就需要了解一下近來整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎國計(jì)民生的基礎(chǔ)性行業(yè)。這個行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的脈絡(luò)是大致同步的，也很容易受到宏觀政策調(diào)控影響。

比如，碧桂園的半年報(bào)中就多次出現(xiàn)了“配合國家調(diào)控政策”、“貫徹落實(shí)…方針政策”、“刮骨療傷”、“堅(jiān)決推進(jìn)、切實(shí)履行”、“鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧”這樣一些與政策密切相關(guān)的詞匯。萬科的半年報(bào)中也能看到諸如“房子是用來住的，不是用來炒的”、“在政策導(dǎo)向下完善租賃住房政策“這類時政熱詞。

由此可見，配合協(xié)助完成政府制定的各項(xiàng)方針意圖是中國房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。政府就像是一個指揮家，各個企業(yè)在共同的指揮下才能演奏出和諧的樂章。

從近半年的政策大環(huán)境來看，對房地產(chǎn)泡沫問題的管制傾向是趨嚴(yán)的。總體看來，既有中央明確表態(tài)，也有地方政府響應(yīng)跟進(jìn)，基本形成了點(diǎn)面結(jié)合、組合拳的政策格局。

今年3月發(fā)布的“兩會“政府工作報(bào)告就定下了要解決群眾住房問題、使房地產(chǎn)向?qū)嵱脙r值回歸的基調(diào)。此外，政府還積極鼓勵去庫存、鼓勵建立租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等長效機(jī)制。金融政策方面，貨幣政策保持穩(wěn)健中性，繼續(xù)保持去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的基本態(tài)勢。各個地方也相繼推出了限購、限售、限貸、加強(qiáng)市場監(jiān)管等一系列措施。

在這一系列的政策影響下，截至2018年6月末，全國商品房待售面積下降至5.51億平方米，較2017年同期下降0.95億平方米，同比下降14.7%，降幅較去年同期擴(kuò)大5.1個百分點(diǎn)。2018年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量為7.93萬億元，較去年同期增加0.35萬億元，同比增長4.6%;其中國內(nèi)貸款1.23萬億元，同比下降7.9%，且非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款占比提高;個人按揭貸款1.15萬億元，同比下降4.0%，與2016年同期金額相近。

根據(jù)今年七月底中央政治局會議“穩(wěn)”字當(dāng)頭的部署，房地產(chǎn)去泡沫化、樓市降溫的大形勢可能將會形成一個較長的市場預(yù)期。

在此形勢下，地產(chǎn)商手持巨額的土地儲備也就好理解了。以碧桂園為例，在以往，他們的主流戰(zhàn)術(shù)就是利用高周轉(zhuǎn)率為特點(diǎn)的“閃電戰(zhàn)”。拿地后4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正，這樣在銀行信貸資本的配合下，資本就能完成高速周轉(zhuǎn)。但時移世易、形勢變換。在房市理性回歸的趨勢和信貸銀根的緊縮下，過往以速取勝的戰(zhàn)術(shù)將難以為繼。

因此，這些房地產(chǎn)商也就不急于將手中存貨變現(xiàn)，而是多持觀望態(tài)度，以靜制動，調(diào)整自己對市場的預(yù)期，準(zhǔn)備穩(wěn)中求勝，等待形勢的進(jìn)一步明朗。正如碧桂園總裁莫斌所說，“下半年，碧桂園也將放緩一定的發(fā)展速度，首先在投資上會有策略調(diào)整，拿地將更加精準(zhǔn)，每一塊土地更加慎重，怎么樣做一個成一個，按照這種目標(biāo)去實(shí)施，要求同事更多的聚焦現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營。”

地產(chǎn)商的這一類情緒和戰(zhàn)略調(diào)整動機(jī)也可以在它們的半年報(bào)中尋到一些痕跡。比如保利地產(chǎn)的半年報(bào)中就提到了：要從過往單一的房地產(chǎn)開發(fā)，向社區(qū)消費(fèi)、生活服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈投資、資產(chǎn)運(yùn)營等領(lǐng)域延伸，提高業(yè)績增長寬度與厚度，提升持續(xù)發(fā)展能力。

萬科半年報(bào)中也提到了：大力推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí) ，試水“租購?fù)瑱?quán)”等 。

由此可見，各大開發(fā)商手持巨額土地儲備表面看來平靜如水，實(shí)則醞釀了整個市場未來轉(zhuǎn)型發(fā)展的可能。當(dāng)然，筆者也不排除某些房企存在“囤貨居奇”的機(jī)會主義動機(jī)。只不過，在當(dāng)前嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的大形勢下，如果這些房企還要逆勢而為，只怕有些“利令智昏”。

(作者系盤古智庫高級研究員、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，評論系作者個人觀點(diǎn)，不代表本報(bào)立場)