每年的八月中下旬都是各上市企業(yè)半年報(bào)集中披露的時(shí)段，今年也不例外。除了各大房企快速增長(zhǎng)的銷售額及銷售面積，房企手中緊握的巨額土地儲(chǔ)備也吸引了人們的目光。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，60家上市房企總土地儲(chǔ)備規(guī)模為226145萬(wàn)平米，其中TOP榜單前十就占到了總儲(chǔ)量的60%，馬太效應(yīng)明顯。由此可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一定的行業(yè)集中和資源的壟斷。“手上有糧，心中不慌”，越是大規(guī)模的地產(chǎn)商就越是重視土地的儲(chǔ)備。

如此巨額的土地儲(chǔ)備和高房?jī)r(jià)之間的云泥之判引起了輿論的熱議及揣測(cè)，讓人不自覺(jué)地把房企巨額的土地儲(chǔ)備和“捂盤”、“囤積居奇”這些市場(chǎng)投機(jī)行為聯(lián)系起來(lái)。

但筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)持有巨額的土地儲(chǔ)備是有其多方面的考慮的。“知人論世，以意逆志”。要更進(jìn)一步了解這種土地儲(chǔ)備形成的原因，就需要了解一下近來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢(shì)。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性行業(yè)。這個(gè)行業(yè)的興衰與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的脈絡(luò)是大致同步的，也很容易受到宏觀政策調(diào)控影響。

比如，碧桂園的半年報(bào)中就多次出現(xiàn)了“配合國(guó)家調(diào)控政策”、“貫徹落實(shí)…方針政策”、“刮骨療傷”、“堅(jiān)決推進(jìn)、切實(shí)履行”、“鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧”這樣一些與政策密切相關(guān)的詞匯。萬(wàn)科的半年報(bào)中也能看到諸如“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”、“在政策導(dǎo)向下完善租賃住房政策“這類時(shí)政熱詞。

由此可見(jiàn)，配合協(xié)助完成政府制定的各項(xiàng)方針意圖是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。政府就像是一個(gè)指揮家，各個(gè)企業(yè)在共同的指揮下才能演奏出和諧的樂(lè)章。

從近半年的政策大環(huán)境來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的管制傾向是趨嚴(yán)的?？傮w看來(lái)，既有中央明確表態(tài)，也有地方政府響應(yīng)跟進(jìn)，基本形成了點(diǎn)面結(jié)合、組合拳的政策格局。

今年3月發(fā)布的“兩會(huì)“政府工作報(bào)告就定下了要解決群眾住房問(wèn)題、使房地產(chǎn)向?qū)嵱脙r(jià)值回歸的基調(diào)。此外，政府還積極鼓勵(lì)去庫(kù)存、鼓勵(lì)建立租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等長(zhǎng)效機(jī)制。金融政策方面，貨幣政策保持穩(wěn)健中性，繼續(xù)保持去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的基本態(tài)勢(shì)。各個(gè)地方也相繼推出了限購(gòu)、限售、限貸、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等一系列措施。

在這一系列的政策影響下，截至2018年6月末，全國(guó)商品房待售面積下降至5.51億平方米，較2017年同期下降0.95億平方米，同比下降14.7%，降幅較去年同期擴(kuò)大5.1個(gè)百分點(diǎn)。2018年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總量為7.93萬(wàn)億元，較去年同期增加0.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.6%;其中國(guó)內(nèi)貸款1.23萬(wàn)億元，同比下降7.9%，且非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款占比提高;個(gè)人按揭貸款1.15萬(wàn)億元，同比下降4.0%，與2016年同期金額相近。

根據(jù)今年七月底中央政治局會(huì)議“穩(wěn)”字當(dāng)頭的部署，房地產(chǎn)去泡沫化、樓市降溫的大形勢(shì)可能將會(huì)形成一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)預(yù)期。

在此形勢(shì)下，地產(chǎn)商手持巨額的土地儲(chǔ)備也就好理解了。以碧桂園為例，在以往，他們的主流戰(zhàn)術(shù)就是利用高周轉(zhuǎn)率為特點(diǎn)的“閃電戰(zhàn)”。拿地后4個(gè)月開盤、5個(gè)月資金回籠、6個(gè)月資金回正，這樣在銀行信貸資本的配合下，資本就能完成高速周轉(zhuǎn)。但時(shí)移世易、形勢(shì)變換。在房市理性回歸的趨勢(shì)和信貸銀根的緊縮下，過(guò)往以速取勝的戰(zhàn)術(shù)將難以為繼。

因此，這些房地產(chǎn)商也就不急于將手中存貨變現(xiàn)，而是多持觀望態(tài)度，以靜制動(dòng)，調(diào)整自己對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，準(zhǔn)備穩(wěn)中求勝，等待形勢(shì)的進(jìn)一步明朗。正如碧桂園總裁莫斌所說(shuō)，“下半年，碧桂園也將放緩一定的發(fā)展速度，首先在投資上會(huì)有策略調(diào)整，拿地將更加精準(zhǔn)，每一塊土地更加慎重，怎么樣做一個(gè)成一個(gè)，按照這種目標(biāo)去實(shí)施，要求同事更多的聚焦現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。”

地產(chǎn)商的這一類情緒和戰(zhàn)略調(diào)整動(dòng)機(jī)也可以在它們的半年報(bào)中尋到一些痕跡。比如保利地產(chǎn)的半年報(bào)中就提到了：要從過(guò)往單一的房地產(chǎn)開發(fā)，向社區(qū)消費(fèi)、生活服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域延伸，提高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)寬度與厚度，提升持續(xù)發(fā)展能力。

萬(wàn)科半年報(bào)中也提到了：大力推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí) ，試水“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等 。

由此可見(jiàn)，各大開發(fā)商手持巨額土地儲(chǔ)備表面看來(lái)平靜如水，實(shí)則醞釀了整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)轉(zhuǎn)型發(fā)展的可能。當(dāng)然，筆者也不排除某些房企存在“囤貨居奇”的機(jī)會(huì)主義動(dòng)機(jī)。只不過(guò)，在當(dāng)前嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大形勢(shì)下，如果這些房企還要逆勢(shì)而為，只怕有些“利令智昏”。

(作者系盤古智庫(kù)高級(jí)研究員、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，評(píng)論系作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本報(bào)立場(chǎng))