01

樓市遇冷，上海市場(chǎng)怎么了？

【資料圖】

上海一向是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。而二手房也可以看做房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。

首先，我們從上海二手房成交數(shù)據(jù)來看，在3月經(jīng)歷了一波小陽春后，上海的二手房成交情況持續(xù)走低，從3月高峰的2.3萬套直降到5月的1.5萬套。

圖：上海二手房成交套數(shù)月度趨勢(shì)

要知道，一直以來，上海在全國(guó)二手房市場(chǎng)中一直處于頭部位置，上海數(shù)據(jù)已經(jīng)如此“慘淡”，更別提其他城市了。

就從中介發(fā)布的信息來看，不少房東為了盡快拋售，房?jī)r(jià)一降再降但還是難出手。

可以看出，漲跌幾百萬，對(duì)房東來說似乎已經(jīng)成為不得不接受的事實(shí)。

接下來，我們?cè)賮砜纯瓷虾５男路渴袌?chǎng)。

相較于二手房市場(chǎng)的冷冷清清，被迫躺平，新房市場(chǎng)雖然也在降溫，但卻“冷熱不均”。

整體來看，新房市場(chǎng)成交情況和二手房成交情況相差無幾，都是在3月經(jīng)歷小陽春后連續(xù)兩月下跌，而5月更是低于年化月均成交面積。

圖：上海新房近半年成交走勢(shì)圖

但從具體項(xiàng)目來看，上海冷熱地區(qū)兩極分化明顯。

在5月開盤的項(xiàng)目中，有15個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日去化率達(dá)到100%，而嘉定、寶山、金山等外圍區(qū)域去化率明顯較差。

可見，雖然新房市場(chǎng)整體遇冷，但中心城區(qū)購房意愿仍舊火熱。

提到新房認(rèn)購，就不得不說一下上海獨(dú)有的積分購房制度了。

購房者在認(rèn)購時(shí)，需要按照“計(jì)分制”規(guī)則，自行填報(bào)家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及社保情況五大因素。

積分制之后，上海買房不知要看“房票”，熱門新盤還要看你分?jǐn)?shù)高不高。去售樓處看房，置業(yè)顧問最常問的話不再是“你預(yù)算多少”，而是“你積分多少”，分高者信心爆棚，低分者難以啟齒........

02

租房時(shí)代要來了？

在中國(guó)，有2.4億人在過著租房生活。

這意味著什么？每4個(gè)家庭里就有一個(gè)在過著租住生活。

這個(gè)比例在一線城市更夸張......

隨著青年群體以及城市新人口等新流入群體數(shù)量不斷增加，上海租賃住房市場(chǎng)也在一定程度上回暖。

雖然市場(chǎng)熱度高了，但租金價(jià)格卻仍在可接受范圍內(nèi)。

據(jù)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布，今年一季度，由于人均可支配收入有所上升，導(dǎo)致房屋租金收入比下行。

從數(shù)據(jù)來看，2023年3月，房屋租金收入比為28%，環(huán)比下跌21.7%，達(dá)到近年來新低。

對(duì)于租金收入比，一般認(rèn)為，房租收入比在25%以下為租金相對(duì)合理水平，大于25%為相對(duì)過高，大于45%為租金嚴(yán)重過高，而上海28%的租金收入比，已經(jīng)接近相對(duì)合理區(qū)間。

另外，2023年政府工作報(bào)告明確提出，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

而上海也在持續(xù)推進(jìn)保租房建設(shè)，截至5月底，上海市的入市保租房項(xiàng)目已達(dá)17個(gè)，較今年年初增長(zhǎng)超過1倍，這些項(xiàng)目主要分布在楊浦區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)、徐匯區(qū)和靜安區(qū)等區(qū)域。

大量保租房項(xiàng)目的入市，使供給端進(jìn)一步增加，租賃市場(chǎng)向供大于求方向傾斜，整體住房租金將進(jìn)一步下降，更加利好相對(duì)弱勢(shì)的租房群體。

而2020-2025年，保租房的新增供應(yīng)房源，預(yù)計(jì)將達(dá)到47萬套。這也意味著，在這座城市打拼的年輕人，不僅僅只有買房這一個(gè)選項(xiàng)能在上海這座城市穩(wěn)定下來了。

03

上海樓市“買不如租”？

如今，傳統(tǒng)樓市遇冷，租賃市場(chǎng)漸暖，似乎，“買不如租”這一說法逐漸成立了。

不如租房研究所早先就已經(jīng)提出，“買不如租”成立，需要具備4個(gè)條件：

1.房?jī)r(jià)不再上漲，或漲幅低于無風(fēng)險(xiǎn)利率；

2.租售比低于合理區(qū)間，即房租低于房產(chǎn)持有成本；

3.新的住房政策導(dǎo)向，即政策對(duì)租房人和買房人同樣友善。

4.觀念轉(zhuǎn)變，年輕人逐漸認(rèn)可“租房”這種更加靈活自由的居住方式。

目前來看，房?jī)r(jià)方面，上海房?jī)r(jià)持續(xù)走低，成交情況也越發(fā)低迷。

房產(chǎn)的投資屬性開始變小，與其背負(fù)巨額貸款與額外利息進(jìn)行投資，似乎買房這一投資方式開始變得需要仔細(xì)考量。

當(dāng)買房不再成為“剛需”，買房這一決策更需要從實(shí)際需求和財(cái)務(wù)狀況出發(fā)。

而在租售比方面，目前上海的整體租售比在1:680左右，也就是說，56年的房租才相當(dāng)于購房?jī)r(jià)格。

從正常租售比水平來看，國(guó)際上一般界定1∶300~1∶200為較為良好，遠(yuǎn)低于合理區(qū)間的租售比，也意味著更低的投資回報(bào)。

在房?jī)r(jià)走低、租售比持續(xù)拉大的“雙buff”加持下，買房投資的方式開始行不通了。

在住房政策方面，租賃住房市場(chǎng)的不斷規(guī)范，保租房體系的不斷推進(jìn)，對(duì)于租房人來說也愈加友善。

在十四五規(guī)劃中，租購并舉、租購?fù)瑱?quán)被提到前所未有的高度。

這也意味著，買房居民和租房居民的權(quán)益在不斷縮小，房產(chǎn)附加的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多種權(quán)力租房群體也能享受。

最后，在租房觀念的轉(zhuǎn)變上，不穩(wěn)定的工作和未來也在一定程度上加劇了年輕人的租房觀念

在過去，擁有一套自己的房子是許多人的夢(mèng)想，也是自己給自己的“安全感”

但如今，房?jī)r(jià)和房租的割裂，也讓買房人群和租房人群之間，有了一道鮮明的分割線。

隨著租賃市場(chǎng)的不斷完善以及對(duì)租住群體權(quán)益的保障，租房生活對(duì)于年輕人來說，已經(jīng)變得沒有那么難以接受。

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