觀點網(wǎng)商辦市場低迷之際，浙商銀行選擇“大刀闊斧”。

6月25日，浙商銀行發(fā)布公告稱，將斥資23.34億在深圳購買寫字樓。

對于買樓的原因，浙商銀行表示，基于深圳分行業(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊伍的逐步擴大，以及長遠發(fā)展考慮，經(jīng)多次現(xiàn)場勘察、比選、研究，擬購置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營業(yè)辦公用房使用。

(資料圖)

若按建筑面積41186.7平方米和總價、稅費合計23.34億元計算，均價為5.67萬元/平方米。

時機

從地圖上來看，浙商銀行擬購買的深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔房產(chǎn)，位于福田區(qū)上沙下沙片區(qū)，處于主干道濱河大道邊上，距離深圳市民中心和深圳灣公園都不遠。

2022年報顯示，浙商銀行深圳分行資產(chǎn)規(guī)模1117億元，機構(gòu)數(shù)量12家，員工人數(shù)734人，從職工人數(shù)上僅次于杭州、南京、北京分行，與廣州分行相當(dāng)。

不過，同日公布的董事會決議顯示，12位董事中，來自橫店集團的胡天高對議案投了反對票。反對理由為，一是從浙商銀行目前實際情況看，資本耗用應(yīng)優(yōu)先聚焦于生息資產(chǎn)，二是該辦公用房的買入時機有待商榷。

事實上，浙商銀行2022年初也在上海投入30億元買樓。

當(dāng)年3月底，浙商銀行表示，基于上海分行業(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊伍的逐步擴大，以及浙商銀行總行在滬機構(gòu)、子公司布局和長遠發(fā)展考慮，經(jīng)多次現(xiàn)場勘察、比選、研究，擬購置浦東新區(qū)浦東大道1500弄1號綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用。

購置標的包括A塔樓56962.8平方米（其中辦公產(chǎn)權(quán)面積54199.70平方米，非計容面積2763.13平方米）、停車位280個（含223個產(chǎn)權(quán)車位，57個非產(chǎn)權(quán)車位的使用權(quán)）及C裙房使用面積約560平方米的10年使用權(quán)，總價29.38億元（含增值稅9%），加上契稅等其他費用，資產(chǎn)購置費用合計約30.3億元。

值得注意的是，6月11日浙商銀行正在進行配股再融資，擬融資金額預(yù)計129億元。

6月11日晚間，浙商銀行公告，擬按照每10股配售3股比例配售，本次配股價格為2.02元人民幣/股。若以浙商銀行2022年底總股本212.69億股為基數(shù)測算，本次可配售股份數(shù)量總計63.81億股，其中A股可配售股份數(shù)量為50.14億股，H股可配售股份數(shù)量為13.66億股。按照2.02元的配股價格，預(yù)計配股募資約129億元人民幣。

按照配股發(fā)行流程，6月14日為配股股權(quán)登記日，6月15日到6月26日停牌，配股繳款日為6月15日到21日共計5個交易日。6月26日為登記公司網(wǎng)上清算日繼續(xù)停牌，27日刊登配股發(fā)行結(jié)果并恢復(fù)交易。

浙商銀行表示，本次配股募集資金將全部用于補充銀行的核心一級資本，提高銀行資本充足率，支持銀行未來各項業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，增強銀行的資本實力及綜合競爭力。

浙商銀行2022年年報顯示，十大貸款客戶中，排名第一的便是房地產(chǎn)業(yè)，占據(jù)了4席，并且房地產(chǎn)業(yè)還是浙商銀行公司貸款和墊款的第三大行業(yè)。

截至2022年上半年，浙商銀行對公房地產(chǎn)貸款1781億元，占全行貸12.09%，該比重在A股上市股份行中是最高的。

目前，浙商銀行主要在長三角的浙江、上海及江蘇開展經(jīng)營，去年利息凈收入的51.04%就來自長三角。

2023年4月25日，浙商銀行公布2023年一季報，實現(xiàn)營業(yè)收入157.80億元，同比增長2.53%；截至2023年3月末資產(chǎn)總額2.75萬億元，增長4.77%；歸屬于本行股東的凈利潤56.25億元，同比增長9.91%。

截至報告期末，浙商銀行發(fā)放貸款和墊款總額1.59萬億元，在2022年兩位數(shù)增長的基礎(chǔ)上增加696.39億元，比上年末增長4.57%，增速居股份制銀行前列。負債總額2.58萬億元，比上年末增長4.88%。

截至發(fā)稿，浙商銀行最新市值為561.79億元。

展望

中洲濱海商業(yè)中心項目位于福田中心區(qū)，該項目總建面約29.88萬平方米，其中西塔地上62層，約280米，建面約11.67萬平方米，目前處于被抵押狀態(tài)，抵押權(quán)人為興業(yè)信托，抵押擔(dān)保額20億元，預(yù)計2023年8月底交付。

據(jù)披露，戴德梁行和仲量聯(lián)行以2021年11月為基準日對該項目資產(chǎn)估值分別為25.84億元、26.15億元，仲量聯(lián)行2023年6月初評估結(jié)果為25.11億元，最終成交價22.65億元，折價幅度9.8%。

不止此一處，同樣不止深圳一城；戴德梁行曾于年初表示，2023年寫字樓市場將穩(wěn)步復(fù)蘇。

戴德梁行2022年度報告《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢》顯示，展望未來，隨著深港兩地全面通關(guān)，深圳地區(qū)商務(wù)交流回暖趨勢明顯，中長期經(jīng)濟復(fù)蘇可期，并有望支撐寫字樓需求端重歸景氣，但集中供應(yīng)背景下，租金走低、空置率走高的局面或?qū)⒃谥卸唐谘永m(xù)。

大中華區(qū)21個主要城市核心商圈寫字樓市場數(shù)據(jù)速覽（2022年）

*2022年下半年值**歷史數(shù)據(jù)庫有調(diào)整 資料來源：戴德梁行研究部

第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)及分析則顯示，2023年，深圳甲級寫字樓市場或再度迎來供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)面積預(yù)計達140.5萬平方米。其中，第二季度，全市將迎來六個新項目入市，約為市場帶來41.0萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)。

屆時，深圳全市總存量將過千萬平米而達到1046.6萬平方米，同比擴張4.1%。

第一太平同時認為，供需結(jié)構(gòu)問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產(chǎn)表現(xiàn)，令全市平均租金延續(xù)下降趨勢。但隨著本地經(jīng)濟及市場活躍度的提高，租金跌幅或?qū)⑹照?。在供?yīng)高峰疊加內(nèi)外部環(huán)境不確定性猶存的背景下，寫字樓物業(yè)資本值或?qū)⒂谥卸唐趦?nèi)延續(xù)下降趨勢。

就深圳寫字樓大宗交易市場而言，5月9日，萊坊發(fā)布的2023年第一季度《深圳甲級寫字樓市場報告》顯示，2023年第一季度，深圳寫字樓投資市場錄得四宗大宗交易，總交易金額約為人民幣5.97億。

萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管朱磊表示：“深圳全市租金自2018年開始步入下行區(qū)間，至今邁入第五年。租金三年間下降14%，五年間下降22%?！?/p>

四宗交易分別為：Shen zhen Jia Ji Technology購置深圳智慧廣場c座7513平方米；深圳新益昌科技股份有限公司購置瑞灣大廈；此外，華潤置地大廈E座的兩個較大面積單元成功出售，交易面積共計3265平方米。

相對而言，浙商銀行此次收購可謂“大手筆”，算是近期深圳大宗交易市場的最大單交易。

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