行業(yè)追蹤（2023.6.17-2023.6.23）

(資料圖片僅供參考)

二手房掛牌量受哪些因素影響？

近期，市場對于二手房掛牌量關(guān)注度整體較高。從影響因素看，我們認(rèn)為造成當(dāng)前二手房掛牌量較23年初出現(xiàn)明顯增長的原因或包括：①市場復(fù)蘇促使：2-3月二手房銷售快速復(fù)蘇，激發(fā)賣方出售意愿，掛牌總量走高。②改善需求增加：改善置換需求快速增長，促使二手掛牌房源數(shù)增加。③成交周期拉長：預(yù)期轉(zhuǎn)弱，二手房成交周期拉長，推高二手掛牌量。④投資需求縮水：房價承壓，部分投資需求存在拋售行為，二手掛牌量增加。

其中，前期二手市場的階段性復(fù)蘇帶來掛牌量的自然回升可能是市場較為忽略的因素，而關(guān)注點更多停留在了總量和局部區(qū)域快速增長的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，當(dāng)前對二手市場掛牌量的擔(dān)憂或略顯過度，掛牌量確處階段性高點，但對比歷史仍處合理區(qū)間。

二手房掛牌量與市場熱度有何關(guān)系？

1）從歷史上看，二手房掛牌量多數(shù)情況下與二手市場成交熱度呈現(xiàn)一定正相關(guān)性，以一線城市北京、深圳為例：①2015年2月-2016年5月上行周期：期間，北京二手房月度成交面積增幅達(dá)187%，對應(yīng)二手房掛牌量指數(shù)增幅達(dá)137%。②2020年7月-2022年1月下行周期：期間，深圳二手房月度成交面積降幅達(dá)87%，二手掛牌量指數(shù)降幅為82%。

2）從23年前五月數(shù)據(jù)看，二手房掛牌量變動同樣保持和二手房成交相同趨勢：①2022年12月-2023年3月上行周期：期間，北京二手房月度成交面積增幅達(dá)133%，對應(yīng)二手房掛牌量指數(shù)增幅達(dá)89%；深圳二手房月度成交面積增幅達(dá)82%，對應(yīng)二手房掛牌量指數(shù)增幅達(dá)35%。②2023年3月-2023年5月下行周期：期間，北京二手房月度成交面積降幅達(dá)38%，對應(yīng)二手房掛牌量指數(shù)降幅達(dá)20%；深圳二手房月度成交面積降幅達(dá)25%，對應(yīng)二手房掛牌量指數(shù)降幅達(dá)24%。

從典型城市北京、深圳的表現(xiàn)來看，二手房掛牌量伴隨成交熱度出現(xiàn)起伏是較為正?，F(xiàn)象，當(dāng)前掛牌量指數(shù)水平對比歷史也并未過高，且4-5月以來伴隨二手房成交規(guī)模的降低，掛牌量實際在呈現(xiàn)邊際放緩趨勢。

二手房掛牌量價近期走勢如何？

從全國二手房掛牌量指數(shù)看，23年4-5月指數(shù)開始逐漸回落。5月，全國二手房掛牌量指數(shù)環(huán)比-5.9%，同比-21.5%。分能級來看，一、二、三線城市5月分別環(huán)比-9.7%、-5.4%、-4.3%。一線城市中，北、上、廣、深分別環(huán)比-4.7%、-12%、-7.8%、-10.8%。從第三方監(jiān)測數(shù)據(jù)看（58安居客研究院統(tǒng)計），①二手房在架房源量：2023年5月，全國40城二手房在架套數(shù)為335萬套，環(huán)比+1.4%，二手房掛牌量持續(xù)位于高位，賣房意愿相對強烈，但是交易低迷導(dǎo)致在架房源無法去化。②二手房新增掛牌房源量：2023年5月，全國40城二手房新增掛牌量為62萬套，環(huán)比-12.3%，成交難度加大導(dǎo)致房東新增掛牌意愿低迷。③二手房房源在架時長：2023年5月，全國40城二手房在架時長為75.1天，環(huán)比+3.0%。在架時長在連續(xù)三個月出現(xiàn)回落之后再次出現(xiàn)增加，二手房交易出現(xiàn)停滯情況，購房者觀望心情緒加重。

6月新房銷售同比降幅接近三成，二手房銷售同比增加12%

新房市場本周成交410萬平，月度同比-29.33%，相較上月下降37.72pct；累計庫存12352萬平，一線、二線去化放緩，三線及以下速度持平。二手房市場本周成交160萬平，月度同比+12.00%，相較上月下降43.03pct。6月12日至6月18日，土地市場成交建面2361萬平，滾動12周同比-0.78%；成交總額679億元，滾動12周同比-15.93%；全國平均溢價率7%，滾動12周同比+2.54pct。

本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)-4.68%，較上周下跌4.91pct，漲幅排名28/31，跑輸滬深300指數(shù)2.18pct。H股方面，本周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)-6.63%，較上周下降7.97pct，漲幅排序8/11，跑輸恒生指數(shù)0.89pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-7.65%，較上周下跌11.10pct。投資建議：當(dāng)前時點看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，邏輯包括：地產(chǎn)板塊調(diào)整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看：1）板塊調(diào)整至相對低位，2）地產(chǎn)政策預(yù)期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn)，逐步走出反彈走勢。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF等利率逐步下調(diào)，需求端青島新政指引需求托底信號，融資端支持有望從前期放緩進(jìn)入加速推進(jìn)節(jié)奏。標(biāo)的方面，建議重點關(guān)注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團(tuán)。建議關(guān)注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、②行業(yè)復(fù)蘇（中國海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④信用修復(fù)（新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)）。

風(fēng)險提示：1)證券市場波動、政策推進(jìn)節(jié)奏及實施效果等存在不確定性；2)信用修復(fù)、格局優(yōu)化及行業(yè)復(fù)蘇可能存在不及預(yù)期的風(fēng)險；3)宏觀環(huán)境變化或?qū)π袠I(yè)及公司的運行產(chǎn)生影響。

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