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動(dòng)態(tài):景氣度向好 房企投資步入修復(fù)期

當(dāng)前位置:金融情報(bào)局網(wǎng)_中國金融門戶網(wǎng)站 讓金融財(cái)經(jīng)離的更近>資訊 > 財(cái)經(jīng) > 正文  2023-05-17 07:59:21 來源:北京商報(bào)

5月16日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-4月全國房地產(chǎn)市場基本情況。從數(shù)據(jù)來看,1-4月全國房地產(chǎn)市場無論是房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù),還是開發(fā)商的銷售、到位資金均呈現(xiàn)反彈,但投資端卻依然保持降幅擴(kuò)大的趨勢(shì),6.2%的同比跌幅,相較于上月的5.8%繼續(xù)擴(kuò)大,開發(fā)商的投資熱情為何還不積極?


(資料圖片僅供參考)

銷售、資金、景氣指數(shù)均向好

無論是銷售還是資金,樓市在4月數(shù)據(jù)維度都迎來了“上漲”。

銷售端,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-4月,商品房銷售面積37636萬平方米,同比下降0.4%,其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元,增長8.8%,其中住宅銷售額增長11.8%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,1-4月全國商品住宅銷售面積、銷售額增速較1-3月分別提高1.3個(gè)、4.7個(gè)百分點(diǎn)。1-4月全國新建商品住宅銷售額絕對(duì)規(guī)模僅低于2021年峰值水平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示,今年以來住房支持政策的積極成效持續(xù)釋放,居民住房消費(fèi)信心改善,帶動(dòng)住房銷售市場回暖。

“這意味著,今年一季度激活合理住房消費(fèi)需求的工作是積極有效的。但鑒于近期有市場走弱的現(xiàn)象,各地要重視繼續(xù)提振銷售端指標(biāo)?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算,1-4月全國商品住宅均價(jià)為10562元/平方米,漲幅為11.1%。當(dāng)前房價(jià)漲幅相對(duì)大,和各地放松限價(jià)政策、銷售端改善房企調(diào)整定價(jià)策略等有關(guān)。

與商品房銷售同步,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也有一定程度反彈。1-4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元,同比下降6.4%。雖然仍保持負(fù)值,但較上月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中,國內(nèi)貸款6144億元,下降10%;利用外資12億元,下降69.6%;自籌資金12965億元,下降19.4%;定金及預(yù)收款15925億元,增長4%;個(gè)人按揭貸款8222億元,增長2.5%。

上述兩項(xiàng)核心指標(biāo)的刺激,帶動(dòng)了整體行業(yè)景氣指數(shù)的復(fù)蘇:4月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.78,保持連續(xù)4個(gè)月正增長。

投資下滑的意料之外與情理之中

然而,在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)、開發(fā)商銷售和到位資金均呈現(xiàn)反彈的情況下,投資端卻依然保持降幅擴(kuò)大的趨勢(shì),6.2%的同比跌幅,相較于上月的5.8%繼續(xù)擴(kuò)大。

具體來看,1-4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元,同比下降6.2%,開發(fā)投資增速已連續(xù)多個(gè)月負(fù)增長。從數(shù)據(jù)上看,供應(yīng)端房企目前的積極性仍然不高,1-4月房企的房屋施工面積、新開工面積、竣工面積均呈現(xiàn)不同幅度的下滑,其中住宅新開工面積22900萬平方米,同比下降20.6%,房企補(bǔ)庫存的動(dòng)力不足。

在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,房企開發(fā)投資積極性不高,主要原因在于供給狀態(tài)受到多因素掣肘,開發(fā)商爆雷余波尚存,疊加今年大規(guī)模的到期債務(wù),給到了一定的開發(fā)壓力,而且銷售端的復(fù)蘇并沒有達(dá)到預(yù)期。整體風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)度慢,所以導(dǎo)致施工、新開工、竣工方面都有一定程度的下行?!笆掷餂]有土地儲(chǔ)備的房企,在放緩拿地節(jié)奏;手里有土地儲(chǔ)備的房企,開工積極性也并不高?!?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱,房企投資信心恢復(fù)力較弱,主要體現(xiàn)在新開工意愿上。雖然銷售端累計(jì)指標(biāo)有所改善,但由于當(dāng)前市場呈現(xiàn)一個(gè)弱復(fù)蘇的狀態(tài),尤其是4月單月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大降幅,開發(fā)商新開工呈現(xiàn)觀望局面。但隨著3-4月以來熱點(diǎn)城市土拍市場呈現(xiàn)明顯升溫跡象,預(yù)計(jì)二季度房企新開工意愿上升,開發(fā)投資降幅將有所收窄。

“投資意愿目前看整體是恢復(fù)的,特別是央國企和一些優(yōu)質(zhì)的區(qū)域型國企,但分化也很嚴(yán)重?!睆V東某國有房企北京公司區(qū)首直言,投資數(shù)據(jù)在本月之所以依然呈現(xiàn)下滑趨勢(shì),與房地產(chǎn)特殊的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)周期有關(guān)?!氨热?月的投資數(shù)據(jù),最快是3-6個(gè)月之前的拿地,一年都是正常的。”

不僅是樓市整體數(shù)據(jù)的滯后,在他看來,投資的數(shù)據(jù)恢復(fù)周期要遠(yuǎn)長于銷售與融資,因此4月在銷售等三項(xiàng)數(shù)據(jù)上漲的情況下,投資依然下滑就在情理之中了。

市場有望逐步企穩(wěn)

房企開發(fā)投資的現(xiàn)狀還會(huì)持續(xù)下去嗎?哪些因素可以拉動(dòng)房企開發(fā)投資?

對(duì)此,多位行業(yè)分析師均表示,除了看房地產(chǎn)市場的走勢(shì)外,還要看購房者的信心恢復(fù)和房企債務(wù)處理情況。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出,根據(jù)中指數(shù)據(jù),4月以來,市場情緒有所回落,重點(diǎn)城市“五一”假期表現(xiàn)較為平淡,上周成交規(guī)模在低基數(shù)下環(huán)比有所增長,但購房者置業(yè)信心仍偏弱,市場預(yù)期并不穩(wěn)固。

從企業(yè)融資角度來看,根據(jù)中指監(jiān)測,4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右,信用債發(fā)行放緩,企業(yè)資金面改善仍不理想。短期來看,在企業(yè)資金壓力較大、銷售緩慢修復(fù)等因素影響下,二季度開工、投資難現(xiàn)明顯改善,預(yù)計(jì)新開工面積繼續(xù)下行,受新開工、土地縮量拖累,房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降態(tài)勢(shì)或延續(xù),但竣工的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)有望對(duì)投資帶來支撐。不同區(qū)域中,東部熱點(diǎn)地區(qū)房企投資意愿相對(duì)較好,短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱,在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,目前最重要的是幫助企業(yè)“解困”,應(yīng)繼續(xù)加大對(duì)房企融資的支持力度,化解房企潛在風(fēng)險(xiǎn),由“流入”到“流出”,實(shí)現(xiàn)正循環(huán)。另一方面,也要考慮到購房者的信心恢復(fù),需求端的改善將極大影響到供給端,這樣房企才有動(dòng)力拿地。

可以看到,相較于商品房銷售的回暖,土地市場的復(fù)蘇力度明顯偏弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月,TOP 100房企拿地總額為3150.1億元,拿地規(guī)模同比下降13.1%,降幅較上月繼續(xù)收窄1.88個(gè)百分點(diǎn)。百強(qiáng)房企拿地門檻值為10億元,較去年同期的42億元仍有較大幅度的下降。

房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示,盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象,但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降,房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,保障和改善民生,仍需要繼續(xù)努力。下階段,隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

數(shù)讀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)

國家統(tǒng)計(jì)局5月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行,多數(shù)生產(chǎn)需求指標(biāo)同比增速提升,服務(wù)業(yè)和消費(fèi)恢復(fù)較快,就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)?!跋码A段,要著力恢復(fù)和擴(kuò)大需求,加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長?!备读钑熣f。

就業(yè)

就業(yè)形勢(shì)整體改善,尤其是,4月25-59歲就業(yè)主體人群的城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率低于2019年疫情前水平。付凌暉表示,下階段,隨著穩(wěn)就業(yè)政策落實(shí)落細(xì),就業(yè)形勢(shì)有望繼續(xù)改善。就業(yè)穩(wěn)定改善,有利于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間,有利于增加居民收入,增強(qiáng)消費(fèi)能力,發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)作用。

消費(fèi)

消費(fèi)拉動(dòng)有望繼續(xù)顯效。付凌暉分析,今年以來,隨著消費(fèi)場景恢復(fù)拓展,居民消費(fèi)傾向上升,消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用顯著增強(qiáng)。下階段,各項(xiàng)促消費(fèi)政策進(jìn)一步顯效發(fā)力,新消費(fèi)模式不斷拓展,消費(fèi)回升態(tài)勢(shì)有望持續(xù),將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體好轉(zhuǎn)。

服務(wù)業(yè)

服務(wù)業(yè)支撐作用得到彰顯。付凌暉表示,今年以來,隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù),接觸型服務(wù)業(yè)恢復(fù)加快,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)顯著提升。下階段,服務(wù)業(yè)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)有望持續(xù),將發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)回升重要支撐作用。

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