物業(yè)費能不能漲？該怎么漲？具體漲多少？日前，《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整指導(dǎo)手冊》《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》出臺，為小區(qū)物業(yè)費調(diào)整提供參考和依據(jù)。

記者了解到，今年，閔行區(qū)房管局將緊抓物業(yè)管理這一“關(guān)鍵小事”，緊盯部分小區(qū)物業(yè)費長期“質(zhì)價不符”、物業(yè)費標準長期未上調(diào)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升難、居民獲得感低等民生難點、痛點、堵點問題。

【資料圖】

通過問題和需求導(dǎo)向，區(qū)房管局專門委托專業(yè)第三方開展住宅物業(yè)收費標準調(diào)整課題研究，探索尋求住宅小區(qū)物業(yè)費調(diào)價難的破解之道，努力推進形成按質(zhì)論價、質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的良性物業(yè)服務(wù)市場價格機制。

“課題調(diào)研工作組”由市、區(qū)行業(yè)主管部門，市、區(qū)物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會，法律顧問，部分街鎮(zhèn)房管部門、物業(yè)企業(yè)、居委會及業(yè)委會代表等組成，通過前期課題開題論證會、小區(qū)實地調(diào)研走訪、試點小區(qū)物業(yè)費價格評估測算及課題成果論證評審等環(huán)節(jié)，并在市房管局物業(yè)處、市物業(yè)協(xié)會的支持、指導(dǎo)和幫助下，最終編制形成《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整指導(dǎo)手冊》、《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》等課題成果。

“物業(yè)費漲不漲價關(guān)系到社區(qū)治理方方面面，事關(guān)物業(yè)行業(yè)長期健康運行發(fā)展，要用“繡花功夫”力破物業(yè)治理“頑疾”，物業(yè)費調(diào)價指導(dǎo)工具書將為基層社區(qū)提供參考”，區(qū)房管局相關(guān)負責人表示，接下來，區(qū)房管局將重點聚焦住宅小區(qū)物業(yè)治理領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)低價低質(zhì)、質(zhì)價不符的問題，指導(dǎo)推進小區(qū)適時合理、規(guī)范有序、公開協(xié)商地科學(xué)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)價格合理化雙提升，讓居民有更好的感受度，讓物業(yè)有更多的積極性，也進一步為社區(qū)治理凝聚人心奠定基礎(chǔ)。

《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整指導(dǎo)手冊》以文本工具書的形式，從物業(yè)收費標準調(diào)整的窗口期、擬定物業(yè)收費標準調(diào)整方案、表決物業(yè)收費標準調(diào)整方案、物業(yè)收費標準調(diào)整的日常監(jiān)督及要點、物業(yè)收費標準調(diào)整的相關(guān)示范樣張等方面，對住宅物業(yè)費調(diào)價工作進行了全流程、全要素、全方位的說明及闡述，后續(xù)將提供給屬地街鎮(zhèn)在日常指導(dǎo)小區(qū)開展物業(yè)費調(diào)價時參考，有助于推動住宅物業(yè)費調(diào)價工作規(guī)范、有序、高效開展。

《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》以宣傳折頁的形式，將居民群眾關(guān)心的物業(yè)收費標準調(diào)整流程及關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過流程圖及相關(guān)問答形式展示，便于居民群眾能夠通過簡單明了的方式了解物業(yè)費能不能漲、該怎么漲、具體漲多少等關(guān)鍵問題，引導(dǎo)培育小區(qū)業(yè)主“按質(zhì)論價”的新理念逐步形成。

附：小區(qū)物業(yè)費怎么調(diào)？“十問十答”來了

物業(yè)收費標準調(diào)整流程應(yīng)該是怎樣的？關(guān)鍵環(huán)節(jié)有哪些？《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》發(fā)布，引導(dǎo)培育小區(qū)業(yè)主“按質(zhì)論價”的理念逐步形成。

1.物業(yè)服務(wù)定價成本由哪些內(nèi)容組成？

答：根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的通知(發(fā)改價格【2007】2285號)中明確，物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

2.物業(yè)收費標準提高后的受益人是誰？

答：物業(yè)收費標準提高后的真正受益人是我們住宅物業(yè)項目的全體業(yè)主、使用人。

按照一般的理解，物業(yè)收費標準的提高會增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入；但從市場調(diào)節(jié)機制和質(zhì)價相符原則的角度，物業(yè)收費標準的調(diào)整是與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整成正向聯(lián)動，即“一價格一服務(wù)”。

物業(yè)收費標準提高的觸發(fā)點是因物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整而引起，每年人力成本的上漲、物業(yè)服務(wù)事項的擴展、人員配置的增長等必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本的上浮，若物業(yè)收費標準仍保持不變，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)標準的下降。

因此，物業(yè)收費標準提高是維持或者適當提高物業(yè)服務(wù)標準的基礎(chǔ)，真正的受益人是我們住宅物業(yè)項目的全體業(yè)主、使用人，在保持房屋設(shè)施設(shè)備場地正常運作使房屋保值增值的前提下，每天的生活環(huán)境和品質(zhì)得以維持或提升。

3.我的小區(qū)符合物業(yè)收費標準調(diào)整的情形嗎？

答：當小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與物業(yè)收費標準不滿足質(zhì)價相符市場機制原則，不管是符合市場機制、還是政府財政扶持的兩類住宅物業(yè)項目，都有調(diào)整物業(yè)收費標準的需要。

當小區(qū)是屬于“符合市場機制”的商品住宅，若物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約中對物業(yè)收費標準調(diào)整有相關(guān)約定且滿足事先約定的調(diào)整條件，比如人力成本、物業(yè)服務(wù)事項、人員配置等引起物業(yè)服務(wù)成本調(diào)整的，那作為業(yè)主，就應(yīng)該按照約定支付新標準的物業(yè)費；若物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會委托第三方評估機構(gòu)對小區(qū)進行物業(yè)費評估的結(jié)果是需要調(diào)整物業(yè)收費標準的，就意味著要保持或者提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準的，調(diào)整物業(yè)收費標準是必然趨勢。

當小區(qū)是屬于“政府財政扶持”的老舊、小微售后住宅或者 2000 年前商品住宅，經(jīng)過城市更新、“美麗家園”更新改造、物業(yè)管理區(qū)域整合等提升了小區(qū)設(shè)施設(shè)備場地等硬件設(shè)施，為了讓小區(qū)改造后的嶄新面貌能可持續(xù)維護，適當調(diào)整物業(yè)收費標準是必然趨勢。

4.如何選擇物業(yè)收費標準調(diào)整的第三方評估機構(gòu)？

答：目前，在上海從事物業(yè)費評估工作的第三方評估機構(gòu)沒有政策上限制準入經(jīng)營的規(guī)定。小區(qū)業(yè)主委員會可以在市場上選擇口碑好的評估機構(gòu)，也可以采納閔行區(qū)或所在街鎮(zhèn)推薦的評估機構(gòu)。

上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)站(http://www.valuer.org.cn/)上備案公示的有20多家評估機構(gòu)。這些評估機構(gòu)至少有3名評估人員經(jīng)過上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的專業(yè)知識培訓(xùn)、理論與實務(wù)考核，并通過了上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會對評估機構(gòu)和評估人員的備案。市民如對這些評估機構(gòu)提供的物業(yè)費評估報告有異議，上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會將負責受理異議處理。

5.物業(yè)費評估經(jīng)費的來源？

答：委托第三方評估機構(gòu)進行物業(yè)費評估活動的費用由委托人承擔。

若在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托方，物業(yè)費評估的費用由在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

若業(yè)主委員會是委托方，根據(jù)《上海市房屋管理局關(guān)于進一步規(guī)范本市住宅小區(qū)公共收益使用管理相關(guān)工作的通知》 (滬房規(guī)范[2020] 14號文)的規(guī)定，可以根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》等相關(guān)約定從全體公共收益中列支或者通過業(yè)主大會授權(quán)后列支。

6.業(yè)主委員會委托第三方評估機構(gòu)做物業(yè)費評估，需要準備哪些資料？

答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)價格評估管理辦法》《住宅物業(yè)服務(wù)價格評估規(guī)范》，業(yè)主委員會與第三方評估機構(gòu)簽署評估委托合同中需寫明提供評估的所需資料，除了小區(qū)規(guī)劃資料、房屋產(chǎn)權(quán)資料、物業(yè)服務(wù)需求等相關(guān)資料和信息、擬實施物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和標準是必須準備的資料以外，業(yè)主委員會可以根據(jù)評估機構(gòu)出具的資料清單提供相應(yīng)的其他資料。

其中，涉及物業(yè)服務(wù)方案、一線服務(wù)人員崗位配置、全體和部分共用設(shè)施設(shè)備運行情況等資料一般由在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管，業(yè)主委員會應(yīng)當讓在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，并對提供的資料核實無誤后再提交評估機構(gòu)。

7.價格評估報告涵蓋哪些內(nèi)容要素？

答：除了一般價格評估報告中涵蓋的物業(yè)服務(wù)價格外，為了便于業(yè)主委員會從不同角度理解物業(yè)費價格構(gòu)成以及更貼切制定調(diào)整方案，建議增加以下第一、二、三、四種服務(wù)標準及價格供業(yè)主、在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。當小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會報小區(qū)所在地的街鎮(zhèn)選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)時，建議增加以下第五種服務(wù)標準。

一是約定服務(wù)標準，即以該住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容為依據(jù)，對應(yīng)的是合同價格；

二是事實服務(wù)標準，即以該住宅物業(yè)項目在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的服務(wù)內(nèi)容為依據(jù)，對應(yīng)的是實際價格；

三是行業(yè)服務(wù)標準，即以該住宅物業(yè)項目既有的房屋設(shè)施設(shè)備客觀條件所對應(yīng)的行業(yè)價格為依據(jù)，對應(yīng)的是行業(yè)價格；

四是可接受服務(wù)標準，即以該住宅物業(yè)項目在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主意向且按照質(zhì)價相符可以接納的服務(wù)內(nèi)容為標準，對應(yīng)的是談判價格。

五是托底服務(wù)標準，即以該住宅物業(yè)項目原在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的服務(wù)內(nèi)容為參考，對應(yīng)的是原物業(yè)服務(wù)合同約定的價格。

閔行區(qū)試點在物業(yè)費評估遵循合法性、相關(guān)性、對應(yīng)性、合理性準則的基礎(chǔ)上，研究引入“可接受服務(wù)標準”和“談判價格”的理念，其中“談判價格”的特點是結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀和社會公允，考慮到保安、保潔、綠化等一線勞務(wù)實施外包、部分符合條件的員工無須再繳納社保，以及暫不包含利潤等綜合情況，較為接近目前本市住宅物業(yè)實際運行的成本價格。業(yè)主委員會可以在“可接受服務(wù)標準”認同的情況下，在“談判價格”基礎(chǔ)上增加一定的物業(yè)管理行業(yè)利潤。

8.業(yè)主大會表決物業(yè)收費標準調(diào)整需要注意哪些事項？

答：若小區(qū)計劃調(diào)整物業(yè)收費標準，需要召開業(yè)主大會依法表決通過后方可實施。在召開業(yè)主大會會議的整個過程中，需要注意以下事項：

一是物業(yè)收費標準調(diào)整的方案要經(jīng)歷在小區(qū)公告欄內(nèi)發(fā)布公示、合理意見的修改、再公示、無修改意見后公告等主要環(huán)節(jié)；

二是業(yè)主大會會議召開的十五日前，在小區(qū)公告欄內(nèi)發(fā)布業(yè)主大會召開的會前公告，明確會議時間、會議地點、會議形式、擬表決物業(yè)收費標準調(diào)整方案等事項以及表決規(guī)則；同時明確表決票發(fā)放與回收、開票日唱票監(jiān)票計票統(tǒng)票的工作人員名單等；

三是業(yè)主大會會議召開的七日前(不少于七日，具體根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定)，業(yè)主委員會組織工作人員依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定的方式，完成表決票向全體業(yè)主送達的工作。

9.物業(yè)收費標準調(diào)整完成后，業(yè)主委員會應(yīng)如何監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

答：調(diào)整后的物業(yè)收費標準與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容共同構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)合同的核心條款，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的依據(jù)。

業(yè)主委員會可以在全體公共收益預(yù)算用途的基礎(chǔ)上，委托第三方評價機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項、服務(wù)標準進行評價，并根據(jù)評價結(jié)果，結(jié)合合同約定條款予以后續(xù)處理。

業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)達不到行業(yè)標準和本市物業(yè)服務(wù)規(guī)范的行為，可向?qū)俚亟宙?zhèn)房屋管理部門申請督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項目經(jīng)理進行整改。

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因我的小區(qū)物業(yè)費標準和服務(wù)內(nèi)容質(zhì)價不相符而提出撤離，小區(qū)業(yè)主委員會需要采取什么措施？

答：當在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出撤離的原因是物業(yè)費標準和服務(wù)內(nèi)容質(zhì)價不符，業(yè)主委員會可以與在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，聘請第三方評估機構(gòu)對小區(qū)物業(yè)費進行評估。需要注意的是，建議請第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容與目前實際提供的服務(wù)內(nèi)容尋找不同點，并給出業(yè)主或在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)可接受的服務(wù)標準對應(yīng)的物業(yè)收費標準，使評估報告能夠?qū)⒉煌飿I(yè)服務(wù)方案下的評估結(jié)果完整如實體現(xiàn)。

如果對評估報告的結(jié)果無法形成一致意見，業(yè)主委員會需要思考在物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場前，通過召開業(yè)主大會另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的途徑，找到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。需要注意的是，小區(qū)物業(yè)服務(wù)利潤已接近零或赤字，有可能較難選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，向小區(qū)所在地的街鎮(zhèn)提出暫時由臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)托管，以解決因物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場而造成小區(qū)物業(yè)真空的尷尬局面。

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