少則省出一輛車，多則又省一套房”。伴隨法拍房迅速升溫，這種另辟蹊徑在大城市安家的渠道，愈來愈多進(jìn)入人們的視野。而不時曝出的黑中介、收房難等新聞，又令人對它望而生畏。法拍房究竟是怎樣的一種存在？一位近期購買法拍房的“北漂”，以及經(jīng)營法拍業(yè)務(wù)多年的企業(yè)創(chuàng)始人，為我們提供了客觀、平實看待法拍房的視角——

講述人：桃桃媽媽，32歲，通過司法拍賣途徑購房“撿漏”50萬元。

(資料圖片)

居然就這么“網(wǎng)購”了一套房

我買的房子位于通州區(qū)通運街道，總價274.9萬元，比周邊同戶型二手房便宜50萬元左右。對我們這種手頭不寬裕的剛需來說，省出這筆錢可以說是成功“上車”的關(guān)鍵。

50萬元咋省的？答案是，買法拍房。

我和老公以前在長春老家生活，2019年，因為一個比較好的工作機會，我們來到了北京，后來生了寶寶。為人父母，自然想給孩子提供穩(wěn)定的環(huán)境，我又拿到了工作居住證，買房念頭很強烈。但我們在老家有房，北京買算是二套，手里180萬元首付款幾乎沒啥挑選余地。去年3月，我第一次注意到“法拍房”的帖子，一口氣刷了好幾個小時，越看越興奮，感覺終于有途徑能實現(xiàn)買房夢想了！

就像二手房有網(wǎng)站可以瀏覽，法拍房也會通過一些平臺掛出來。大小、朝向、價格……看了幾個月，覺得我這套各方面還行，就決定參拍。先提交資料以審核購房資格，再轉(zhuǎn)一筆起拍價10%的保證金，沒拍成原路退回。我這套房起拍價是223萬元，保證金交了22萬元。

拍賣那天是去年8月11日，上午9點開始，共5個人參拍。前20分鐘大家出價很快，每次加價1.1萬元。但我只是觀望，沒有出手。這里涉及到“節(jié)奏”把控，周邊二手房價格大約320萬，我的心理預(yù)期是270萬，那么在250萬以下時，大可由著別人先去“廝殺”。

等到出價速度減慢，場上就剩下了我真正的“對手”。那個人出到269萬時，我趕緊占住270萬的“關(guān)鍵位置”。果然，他猶豫了幾分鐘才又拍了一手，我馬上再跟。這也是個心理戰(zhàn)，讓對方以為自己還有很多預(yù)算，志在必得……當(dāng)系統(tǒng)提示成交，我還是有些發(fā)懵，居然真就這么網(wǎng)購了一套房！

所有人第一句話“你膽真大”

對法拍房來說，拍下房子還遠(yuǎn)談不上結(jié)束。我要馬不停蹄拿著法院給我的交付單，以及銀行貸款證明等資料，去房管所辦理過戶、領(lǐng)房本、收房等。

我的房本辦理還算快，此前我從未進(jìn)入過這套房，收房時真有點像“開盲盒”，前一晚甚至還夢到屋里有條蛇。好在房子沒遇到人住，狀態(tài)比想象中好一些。

整個過程我沒向任何人提及，收了房才和同事聊起。所有人第一句話都是，“你膽真大”。有個同事說，他也曾關(guān)注過法拍房，但經(jīng)多番了解風(fēng)險后還是放棄，選擇了二手房。

法拍房的價格是巨大優(yōu)勢，隱患更要重點考量——根據(jù)規(guī)定，法拍房的產(chǎn)權(quán)、欠費、戶口狀況，后續(xù)騰退等等，均由買受人自行核查承擔(dān)風(fēng)險。這就完全在于個人選擇，像我資金有限，必須手勤嘴勤眼勤，付出時間精力去研究。我是個行動力特別強的人，會實地跑到目標(biāo)小區(qū)看環(huán)境。找中介帶看同戶型，打聽欠費狀況，甚至還去網(wǎng)上搜判決書，了解房子因為什么案子被拍賣。

最幸運的是，我這套房沒有遇到惡意出租。因為法律規(guī)定，如果房屋存在有效租賃，拍下過戶后該租賃關(guān)系并不自然解除。有的房主為了保住房屋，會找人住進(jìn)去，簽上十幾年的長合同，甚至用一些非常手段占著不走，讓買家無法收房，那就非常頭疼了，住進(jìn)去可能會遙遙無期。

目前我只和家人說買了房，沒提“法拍”，怕老人覺得不吉利。我倒不在意，等過幾年需要置換，可能我還會考慮法拍房。

講述人：曹輝，北京東方瀚海拍賣有限公司董事長，從事法拍行業(yè)7年。

“稀缺”法拍房可能價格更高

今天上午，我們同時有4位客戶在法拍?？梢詠砉緯h室，也可以業(yè)務(wù)經(jīng)理去到客戶家，只要能聯(lián)網(wǎng)就行。但必須客戶親自出價，全程還要錄音錄像，避免后續(xù)糾紛。

做法拍業(yè)務(wù)就是這樣，每一步都得謹(jǐn)慎細(xì)致，考慮周全。

比如報價，客戶對哪個房子感興趣。我們要把近一年同小區(qū)同戶型二手房價格摸清楚，算出加上傭金稅費的總價，以此讓客戶定一個法拍房的心理預(yù)期。避免頭腦一熱，拍著拍著發(fā)現(xiàn)比二手房還貴了。

房屋勘查，是重中之重。北京目前每月發(fā)布七八百套法拍房，其中90%我們會在掛出48小時內(nèi)做第一遍勘查。重點是有無欠費，占用情況，能否配合騰退等等。后續(xù)可能還會再去第二次、第三次，電表有沒有轉(zhuǎn)，把手上有沒有灰塵，走訪左鄰右舍……只有盡量收集房屋瑕疵，才能告訴客戶這套房能不能拍，能不能辦下房產(chǎn)證、順利收房。

法拍房的流拍率很高，我們統(tǒng)計每個月將近一半房屋是流拍的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。有些房屋沒有產(chǎn)權(quán)，那折扣再大也不建議去拍。有的存在巨額欠費，買下來也并不劃算。

最麻煩的還是占用騰退問題。很多客戶是已經(jīng)成交，發(fā)現(xiàn)后面搞不定才來找我們。包括我們也免不了遇到節(jié)外生枝的情況，之前房里沒人，客戶一成交，住進(jìn)去一家子人，放高利貸的拿菜刀的抱煤氣罐的都遇到過，對抗性非常強。就算對方是違約占用，咱也不能硬來吧？

讓人騰退，各種方式都有，主要還是溝通。比如和買受方商量，拿一些錢出來安撫，對方或許愿意配合。我們采購部常年會采購雞蛋水果禮品，近20人的騰退部，是公司的核心骨干，一套房談上十幾次都很正常。這個過程，特別能詮釋什么叫“沒有金剛鉆別攬瓷器活”。

當(dāng)然，法拍房并不天然意味著低價。兩個月前我們幫客戶拍一套望京片區(qū)的房子，處在園區(qū)正中間，南北通透，毛坯狀態(tài)。二手房單價13萬，法拍房是13.5萬成交的。當(dāng)時我們反復(fù)提醒，價格已經(jīng)超出二手房市場價，客戶就是堅持要拍?？蛻粽J(rèn)為這套房是最好戶型！遇到了，是很稀缺搶手的。

一套房平均8人參拍9折成交

創(chuàng)建法拍公司之前，我做了十多年二手房和新房業(yè)務(wù)，后來關(guān)注到法拍業(yè)務(wù)。

以前的司法拍賣幾乎都是線下，在全國公開的刊物發(fā)布信息，參拍者現(xiàn)場舉牌報價。這種方式存在一定局限性，有些機構(gòu)會低價拍下房屋再賣給客戶，賺取差價，客戶甚至都不知道自己買的是法拍房。

2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)絡(luò)拍賣，委托5家網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行公開公平公正的拍賣，2019年又增加2家，達(dá)到7家。以阿里和京東平臺所掛房源最多，能占到總量7成以上。

“瀚?！笔窃?016年10月底注冊的公司，可以理解成我們也是房屋中介，只不過專門面向法拍房服務(wù)這個小眾市場。

不過，我能感覺到市場熱度近年來在明顯走高。從房源數(shù)量看，2017年北京法拍房每月50套左右，2018年就上百套了，然后200多套，400多套，到現(xiàn)在每月近800套房源掛出來。客戶方面，起初主要是投資客委托，后來很多人聽說便宜來問，我們要解釋什么是法拍房、注意事項等等?，F(xiàn)在來的客戶，基本都有所了解，直奔主題，很少需要從頭去科普了。

看到的人多，競爭也更激烈。最早一套房4、5個人參拍，能以市場價7-7.5折成交?，F(xiàn)在平均8個人拍一套房，9折成交。還是有優(yōu)惠，但很難撿到“大漏”。特別便宜的房，也不推薦拍。

做法拍業(yè)務(wù)，其實很講究“隨緣”。出來一套房，條件沒得選。為了價格，在學(xué)區(qū)、位置、戶型等方面可能總要有所犧牲。很多客戶拍著拍著就算了，轉(zhuǎn)向二手房，這都沒法強求。我們篩選合適的房子，與有意愿的客戶不斷匹配，像漏斗一樣一步步推進(jìn)就好。

從機構(gòu)角度，我認(rèn)為行業(yè)規(guī)范發(fā)展非常重要。存在小機構(gòu)員工為了賺快錢，故意隱瞞房屋瑕疵來促進(jìn)成交，拿了提成就走人，出現(xiàn)問題后這種公司很難兜底，也會影響民眾對政府機構(gòu)的認(rèn)知。未來一定是法院、司法輔助機構(gòu)、規(guī)范的法拍機構(gòu)等社會力量共同參與，更好去解決司法拍賣問題，促進(jìn)司法拍賣行業(yè)健康、有序、長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 司法拍賣 心理預(yù)期 長遠(yuǎn)發(fā)展 銀行貸款