網(wǎng)易研究局NO.546

作者|嚴(yán)躍進(jìn)（易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 網(wǎng)易研究局專欄作家）

近期關(guān)于套內(nèi)面積政策的討論非常熱烈，這既是老百姓購房的痛點(diǎn)，也是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的焦點(diǎn)。購房按照套內(nèi)面積方式計價，即是建筑技術(shù)層面的問題，也是市場交易和民生的問題。老百姓關(guān)心“套內(nèi)面積”的概念，其實(shí)本質(zhì)上也是希望房屋買賣更踏實(shí)、更穩(wěn)妥。

一、房屋買賣存在諸多不踏實(shí)

2019年2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》。該政策明確提出,住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。此類政策一發(fā)布，市場討論很多。絕大多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，該政策和此前市場熱議的公攤面積矛盾有關(guān)聯(lián)。

這里提及的公攤面積矛盾，指的是什么呢?通俗來說，在2018年曾經(jīng)出現(xiàn)過“買100平方米只得70平方米”的討論，即所謂“公攤擠壓住房面積”的討論。從深層次原因看，其實(shí)是老百姓對于公攤面積本身存在不信任或各類質(zhì)疑。這些問題最終反映在購房者心理上，即不踏實(shí)的感受。具體來看，圍繞“套內(nèi)面積”概念，大體上有以下幾種不踏實(shí)。

第一、得房率太低，進(jìn)而引發(fā)怨言。

對于絕大多數(shù)購房者來說，省吃儉用買下一套住房，經(jīng)濟(jì)壓力很大。但到了交付房屋后，卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際入住的面積和購房合同有很大差異，這自然會很惱火。而且部分戶型設(shè)計比較糟糕，最終實(shí)際可利用的面積將更少。

第二、公攤面積難以精準(zhǔn)測量。

雖然在購房合同中會寫到購房者需要分?jǐn)偟墓餐课幻娣e大小，但現(xiàn)實(shí)中很難對這部分面積進(jìn)行測量。更多的時候，基本上是開發(fā)商自己計算和填報到合同中。往往購房者對于此類公攤面積都有懷疑和不信任的想法。

第三、公攤面積相關(guān)成本和收益處理思路不清晰。

這個也是此前討論較多的問題。從成本上看，爭議最多的就是公共停車位。很多購房者會質(zhì)疑，既然公攤面積費(fèi)用已支付，那么小區(qū)停車位為什么會重復(fù)收費(fèi)。而從收益上看，類似電梯等既然已算為公攤，那么電梯廣告經(jīng)營收入就應(yīng)歸于業(yè)主，而非物業(yè)公司。

二、套內(nèi)面積計價讓購房者更踏實(shí)

對于此類套內(nèi)面積方式計價的交易模式，對于購房者來說，顯然會更為踏實(shí)。在具體的買房交易中，購房者一般對于合同條款不會看太仔細(xì)，往往合同簽訂都是急匆匆的。這個時候忽視了細(xì)節(jié)性內(nèi)容，往往在房屋交付的時候會有各類糾紛和爭議。而類似套內(nèi)面積計價的方式，可以減少各類交易風(fēng)險。

套內(nèi)面積和實(shí)際使用面積是兩個不同的概念。套內(nèi)面積包括了墻面地基的1/2（另外一半墻面是你的鄰居在承擔(dān)）、屋內(nèi)承重墻的面積、實(shí)際可使用的面積等。換而言之，部分墻面面積也是屬于套內(nèi)面積的。

對于購房者來說，類似套內(nèi)面積計價，其實(shí)就是“所買即所得”?；ㄙM(fèi)的錢就可以買到真實(shí)的、“不摻假”的面積，這樣交易自然就更為踏實(shí)，相關(guān)的公攤面積的問題也不大會出現(xiàn)。當(dāng)然這里面要提個醒，或者強(qiáng)調(diào)一個概念，即

采取了套內(nèi)面積方式計價，對于購房者來說，就不用太關(guān)心所謂的得房率問題。這個時候也不用擔(dān)心營銷人員的各類虛假營銷做法。過去確實(shí)存在人為夸大得房率的概念，進(jìn)而慫恿購房者入市的做法。但按照現(xiàn)在這種模式，此類得房率的提法就沒有了意義。

從具體交易的角度看，采取了套內(nèi)面積計算，房屋買家的部分潛在成本也會減少。很多入住的成本其實(shí)都是基于建筑面積進(jìn)行的。比如說過去討論的精裝修成本，就有購房者會質(zhì)疑，即為什么要按照建筑面積來計算，而不是套內(nèi)面積?畢竟從精裝修的角度看，公攤面積是不涉及精裝修概念的，或者說業(yè)主沒理由來承擔(dān)。

三、多解決問題，讓購房更踏實(shí)

套內(nèi)面積計價的事，讓購房者相對更為踏實(shí)，但針對此類征求意見稿，近期又形成了很多新的疑惑，這也是購房者相對關(guān)心的內(nèi)容。此類問題是后續(xù)包括國土、房管、交易、工商、稅務(wù)等部門所需要關(guān)心和解決的，這樣才可以讓購房者購房更為踏實(shí)。

第一、要防范開發(fā)商隨意做低公攤面積的風(fēng)險。

如果是按照套內(nèi)面積計算，那么公攤面積的成本誰來承擔(dān)呢?這個問題不解決好，那么接下來可能會出現(xiàn)開發(fā)商隨意降低公攤面積的做法，最典型的就是小區(qū)的電梯會越做越小、小區(qū)綠化工作也會更加粗糙等，這顯然也會影響小區(qū)的品質(zhì)。

第二、要積極研究新的購房交易合同。

當(dāng)前政策其實(shí)是關(guān)注建筑設(shè)計的層面，但是后續(xù)房屋如何交易，尤其是部分二手房如何交易等，這都是購房者比較關(guān)心的。所以住房交易部門應(yīng)該基于此類建筑規(guī)劃，積極研究交易新模式。

第三、房價是否會上漲，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到購房成本中來？

這個問題是購房者比較關(guān)心的。所以從監(jiān)管部門的角度看，積極做好此類政策的宣傳、防范政策變味也很關(guān)鍵。要防范出現(xiàn)所謂“羊毛出在羊身上”的問題，進(jìn)而打消購房者顧慮，這樣才會更加支持此類政策的改革。

關(guān)鍵詞： 公攤面積 停車位